Атланта
Объявления
Деловая Атланта
Работа
"Русский город"
Медиа
Общество
Развлечения
Иммиграция
English
Слушайте радио Русский Город!
Сеть
RussianTown
Перейти
в контакты
Карта
сайта
Портал русской
Атланты
Читайте статьи различной тематики
на нашем сайте
Портал русской
Атланты
Читайте статьи различной тематики
на нашем сайте
Главная О нас Публикации Знакомства Юмор Партнеры Контакты
МЕНЮ

Если Вы покупаете дом...

Вы присмотрели себе дом и теперь собираетесь купить его, но не знаете, каковы юридические основания для будущей сделки. Какие правовые проблемы приходится преодолевать при приобретении или продаже жилплощади?

- Что происходит с правовой точки зрения при покупке или продаже недвижимости?
Правовые аспекты сделок с недвижимостью могут несколько варьироваться в зависимости от штата, но основная идея похожа и сводится к простой операции, при которой продавец недвижимой собственности передает право на владение ей покупателю. Это происходит путем передачи в руки покупателя письменного документа (deed), в котором записано право последнего на это владение. В обмен на этот документ покупатель платит продавцу заранее условленную сумму денег. Этой простой на внешний взгляд операции, тем не менее, предшествуют несколько шагов, которые могут отличаться большей сложностью и занять длительное время.

- Что это за предварительные шаги?
Еще до формальной передачи недвижимого имущества в новые руки стороны должны договориться о цене и подписать контракт, в котором указывается, когда произойдет эта передача. Покупатель, как правило, должен позаботиться о кредите со стороны финансовой компании, которая оплатит продавцу большую часть условленной суммы - разумеется в том случае, если покупатель не намерен уплатить всю сумму сразу. Кроме того, необходимо провести инспекцию дома или квартиры, а также удостовериться в местном бюро регистрации недвижимости в том, что продавец имеет юридическое право ее передачи в новое владение. Если оказывается, что все с правовой точки зрения в порядке, то в конце концов происходит закрытие сделки (closing) с одновременной передачей имущества и оплаты в обмен на него. Но иногда на предварительном этапе могут возникнуть проблемы - например, покупатель или продавец может неожиданно отказаться от сделки, или в результате инспекции дома могут выявиться серьезные неполадки в конструкции, или, наконец, может оказаться, что право владельца на продажу ограничено какими-либо положениями в документах передачи. В таком случае сделка может не состояться.

- В каких случаях подписанный контракт может быть расторгнут без ущерба для сторон?
Как правило, в самом тексте контракта перечислены условия, при которых он может быть расторгнут без какой-либо финансовой ответственности за это. В одних случаях покупатель может прервать контракт, если он, например, не удовлетворен результатами инспекции дома или квартиры, но чаще всего это происходит, когда покупателю по какой-либо причине не удалось заручиться банковским кредитом, когда неожиданно обнаруживаются неустранимые экологические дефекты, или когда проверка юридических прав владельца на продажу собственности выявила серьезные ограничения на эти права.

- Если Вы покупатель, что следует предусмотреть в тексте контракта?
Контракт должен содержать положение, согласно которому покупателю разрешено провести осмотр дома. В контракте также должно быть записано, что Вы имеете право расторгнуть соглашение и вернуть себе внесенный задаток при определенных обстоятельствах - таких, например, как упомянутые выше. Многие штаты на сегодняшний день ввели законы, обязующие продавца уведомить покупателя о существующих дефектах в недвижимости. Кроме того, следует поставить перед владельцем ряд вопросов, на которые тот должен дать однозначный ответ. Это, например, следующие вопросы:

  • Подпадает ли дом под действие местных правил зонирования и застройки?
  • Существуют ли проекты перестройки данного района?
  • Каково финансовое состояние кооператива, в котором Вы намерены приобрести квартиру?

Покупателю важно максимально обезопасить себя, и поэтому ему следует задать вопросы и найти на них ответы до того, а не после того, как подписан контракт, несмотря на то, что некоторую информацию - например, результаты инспекции - удастся заполучить лишь после того, как контракт уже подписан. Следует также оговорить, какое личное имущество будет передано при продаже недвижимости.

- Если Вы продавец, о чем Вам следует позаботиться?
Оговорите в контракте, что Вы имеете право на компенсацию в случае, если покупатель не выполняет условий контракта - например, можете удержать за собой сумму задатка. Кроме того, подтвердите, что все заявления, касающиеся имущества, сделаны Вами в соответствии с тем, насколько Вы сами были осведомлены в тот момент. Наконец, добейтесь, чтобы все зависящие от покупателя условия, такие как финансовый кредит и осмотр помещения, были удовлетворены в кратчайший срок. Например, если Вы дали покупателю 60 дней после подписания контракта на получение кредита, а на 59-й день он сообщает Вам, что его просьба о кредите отклонена, покупатель не допустил никаких нарушений договоренности. Поэтому Вам придется вернуть задаток, несмотря на то, что Вы даром потратили в ожидании почти два месяца.

- Для чего при покупке или продаже недвижимости нужна помощь адвоката?
Юрист понадобится для того, чтобы, например, подготовить или проверить текст контракта или документа на право владения; разрешить вопросы, поднятые в ответном предложении другой стороны; дать совет о том, как лучше удовлетворить требованиям кредитора; представлять интересы кредитора на закрытии сделки; оформить запись сделки в местном бюро регистрации и т. д.
 

Адвокат Борис А. Кривонос
Тел. 718-449-6565