Как расторгается контракт о продаже недвижимости?

Вы подписали контракт о покупке дома, а через несколько дней получили от другого продавца гораздо более выгодное предложение. Можете ли Вы разорвать уже достигнутую договоренность? В каких случаях расторжение допускается законом?

- Главный вопрос - в каких случаях покупатель или продавец имеет право прервать контракт о продаже недвижимости?
Обычно в самом контракте должно быть оговорено, при каких условиях контракт может быть расторгнут без каких-либо финансовых последствий для сторон. В частности, может быть отмечено, что покупатель вправе прервать контракт из-за неудовлетворительных результатов инспекции дома. Вместе с тем, наиболее типичными причинами разрыва контракта являются следующие. Например, покупателю не удается получить банковский займ, и он заранее оповещает об этом продавца, либо обнаруживается непоправимый экологический дефект, либо, наконец, правовой документ на владение содержит те или иные неточности или ошибки.

- Как вести себя покупателю при возникновении непредвиденных обстоятельств, связанных с покупкой недвижимости?
От покупателя требуется, чтобы он в срок оповещал продавца о всех возникающих проблемах, которые могли бы привести к расторжению контракта. Например, в контракте может быть оговорено, что у Вас есть 30 дней, чтобы оповестить продавца о том, что Вам не удалось добиться финансирования. Если Вы сообщаете продавцу об этом на 31-й день, то Вы уже потеряли право расторгнуть контракт без денежных потерь - продавец вправе удержать внесенный Вами первый взнос. В целом же чрезвычайно важно в самом начале внимательно изучить содержание самого контракта, с тем чтобы в нем были учтены все волнующие Вас моменты. Именно язык контракта формирует отношения между сторонами и их права, даже если Ваш брокер обещал Вам нечто иное.

- Кто составляет сам контракт?
Очень часто сторонами используется стандартная форма контракта, а к ней могут быть добавлены отдельные поправки, отвечающие Вашему конкретному случаю. При этом, однако, не следует уповать на то, что эта типовая форма исчерпывающе учитывает Ваши интересы как покупателя, и поэтому, если Вы не понимаете отдельных положений контракта или не вполне довольны ими, то важно, чтобы Ваш адвокат прочитал контракт перед его подписанием. В целом ряде случаев, однако, может потребоваться более активное вмешательство юриста для полного составления контракта от начала до конца. Обычно юрист необходим, если у покупателя имеются особые основания для предусмотрительности и осторожности в ведении дела. Например, высокая стоимость дома может вполне оправдать дополнительные расходы на адвоката.

- А что, если покупатель обнаруживает дефект или неисправность в доме уже после подписания контракта?
Все зависит опять же от текста и содержания контракта - взять, например, фразу в контракте, оговаривающую результаты инспекции. Если в формулировке контракта продавец согласен произвести ремонт неисправности или заплатить за него, то покупатель скорее всего обязан будет довести сделку до конца. Чаще всего покупатель получает право расторгнуть контракт лишь при обнаружении серьезных неполадок в доме. Например, такие дефекты в недвижимости, как треснувшее стекло в окне или неплотно закрывающаяся дверь, не считаются серьезными неполадками. Зато если инспекционный осмотр показал, что электрическая система дома находится в опасном состоянии или что сам дом медленно, но верно оседает на почве - такие обстоятельства, по-видимому, можно назвать существенными, серьезными дефектами.

- Что происходит, если дефект возникает и обнаружен уже после подписания контракта о продаже?
Сам контракт и определит, кто заплатит за ремонт. Чаще всего заплатит продавец, причем заплатит не из своего кармана, а покроет расходы на ремонт из своей страховки на владение и пользование домом. Если же ремонт еще не завершен ко дню покупки, то обычно контракт предоставит покупателю право выбора - дождаться окончания ремонта, либо самому получить деньги по страховке продавца, либо расторгнуть контракт и вернуть назад первый взнос. В целом же продавец обязан передать в руки покупателя дом а таком же состоянии, в каком он был на момент подписания контракта.

- Вправе ли продавец расторгнуть контракт, если он просто передумал продавать дом?
Такого права практически не встретить в формулировках контрактов. Обычно контракт не предоставляет продавцу права расторжения по собственному желанию. Более того, контракт обычно предусматривает, что произойдет, если продавец откажется от продажи. По всей вероятности, покупатель сможет через суд вынудить передать ему документ на владение имуществом в обмен на уплату оставшейся суммы. Если же у продавца появился другой претендент на покупку, то покупатель может по существу предупредить другую сделку тем, что подаст в отдел записей актов о недвижимости бумагу, в которой он заявит о своих правах на имущество.