Атланта
Объявления
Деловая Атланта
Работа
"Русский город"
Медиа
Общество
Развлечения
Иммиграция
English
Слушайте радио Русский Город!
Сеть
RussianTown
Перейти
в контакты
Карта
сайта
Портал русской
Атланты
Читайте статьи различной тематики
на нашем сайте
Портал русской
Атланты
Читайте статьи различной тематики
на нашем сайте
О нас Публикации Знакомства Юмор Партнеры Контакты
МЕНЮ

Что необходимо знать о lease-purchase contract

Существует два варианта купли-продажи недвижимости через аренду: lease-purchase и lease-option contracts.

Особенностью lease-option договора является заключение договора с правом, но не обязанностью (option), купить данную недвижимость по истечении определенного количества времени. Только в случае, если покупатель желает воспользоваться данной возможностью, договор купли-продажи недвижимости вступает в законную силу.

Lease-purchase - это уже вступивший в силу договор купли-продажи. Особенностью данного соглашения является отсрочка передачи права собственности от продавца к покупателю и передача права пользования недвижимостью покупателю на условиях аренды на время данной отсрочки. Условия покупки недвижимости, такие как, цена, оплата closing, условия займа, срок договора и условия возврата earnest money и security deposit обговариваются уже на момент заключения соглашения lease-purchase. Другой особенностью данного вида договора является возможность накопления продавцом денег на первоначальный взнос или оплату closing посредством отнесения части арендной платы на данные цели. При этом следует отметить, что по правилам большинства заимодателей (lenders) размер данного отчисления не должен превышать разницы между договорной стоимостью аренды и рыночной стоимостью аренды, определяемой соответствующим специалистом-оценщиком. Другими словами, только та сумма, которая превышает рыночную арендную плату, может быть отнесена в зачет down payment. Например, рыночная арендная плата оценщиком (appraiser) определена в $1,000, а Вы платите $1,500, то только $500 может быть засчитана в счет down payment или оплаты closing. Кому же более выгодна такая форма продажи, продавцу или покупателю? Чаще всего продавец вынужден прибегать к такой форме продажи, если он испытывает затруднения с продажей недвижимости на обычных условиях без ее аренды, должен освободить ее быстро и не хочет нести финансовых обязательств по ее содержанию. В дополнении, большая вероятность того, что покупатель будет лучше заботиться о содержании недвижимости в надлежащем порядке, чем простой арендатор.

Для покупателя преимущества состоят в том, что если у него имеются проблемы с приобретением недвижимости сегодня, чаще всего из-за невозможности получить финансирование, он может отложить передачу недвижимости в свою собственность до момента разрешения этих проблем. Например, накопить достаточно денег на down payment, создать или улучшить свою кредитную историю или выплатить долги. При этом продавцам недвижимости на условиях lease-purchase необходимо иметь в виду, что тщательное изучение причин и обстоятельств отсрочки покупки недвижимости и финансовой ситуации продавца, и принятие соответствующего решения в случае каких-либо сомнений будет залогом успешного завершения данной сделки в офисе адвоката на closing.

Учитывая временной перерыв в передаче права собственности, тщательное составление контракта имеет первоочередное значение. При этом, следующие вопросы должны иметь отражение в контракте:

  • зачитывается ли какая-либо часть платежа в счет down payment, sales price или closing cost
     
  • каковы финансовые обязательства продавца, в случае его отказа от покупки недвижимости
     
  • каковы условия возврата earnest money и security deposit
     
  • возможны ли улучшения недвижимости покупателем во время аренды (опасность для продавца может заключаться в том, что в случае отказа от покупки и неоплаты улучшений недвижимости покупателем, эти долги могут быть attached to the property, и стать долгами продавца)
     
  • кто оплачивает поддержание недвижимости в надлежащем состоянии во время аренды, производит оплату association fee и возможно других финансовых обязательств, которые могут стать спорными после заключения сделки
     
  • все другие условия купли-продажи недвижимости, отражающиеся в соответствующем договоре купли-продажи.
Мы будем регулярно знакомить вас со всеми "свежими" материалами Игоря Архипова
(Cell 404-786-0988, www.IgorArkhipov.com).

Чаще заходите на наш сайт и будьте в курсе всех изменений
на рынке Real Estate!