Атланта
Объявления
Деловая Атланта
Работа
"Русский город"
Медиа
Общество
Развлечения
Иммиграция
English
Слушайте радио Русский Город!
Сеть
RussianTown
Перейти
в контакты
Карта
сайта
Портал русской
Атланты
Читайте статьи различной тематики
на нашем сайте
Портал русской
Атланты
Читайте статьи различной тематики
на нашем сайте
О нас Публикации Знакомства Юмор Партнеры Контакты
МЕНЮ

Из чего складывается closing cost

В процесс оформления документов на дом и получения кредита обычно вовлечено несколько специалистов, которые производят оформление разнообразной документации, и что естественно потребует от Вас оплату различного рода услуг. Оформление документации на closing является завершающей стадией покупки дома, однако, распределение расходов обговаривается задолго до встречи в офисе адвоката с продавцом для оформления документов. Этот процесс начинается с подачи Вами предложения (offer) на покупку недвижимости, где определяется, кто будет платить closing costs и в каком объеме.

Для понимания сущности расходов на closing, целесообразно их условно разделить на три основные группы:

  • расходы на установление и передачу права собственности, в которые включены: title search, title insurance, attorney and document preparation fees;
  • оплата налогов и услуг государственным органам (state and local governments), в которые могут входить: city, county and state transfer taxes, recording fee;
  • расходы на получение mortgage, которыми могут являться: loan origination and underwriting fees, credit check and appraisal, mortgage and hazard insurance, survey и некоторые другие.

Давайте рассмотрим поподробнее некоторые из указанных видов расходов.

  1. Credit report fee - оплата полной проверки Вашего кредитной истории кредитным учреждением.
  2. Appraisal Fee - расходы на получение заключения специалистом-оценщиком рыночной стоимости дома.
  3. Underwriting fee - оплата кредитному учреждению за проведение проверки и принятия решения о Выдаче кредита.
  4. Loan Origination and Processing Fees - расходы, связанные с подготовкой к выдаче кредита, сбором необходимой документации и оценкой Вашей способности занять деньги на финансовом рынке.
  5. Tax Service Fee - оплата компании, специализирующейся на проверке своевременности уплаты налогов предыдущими хозяевами недвижимости.
  6. Attorney Fee, Title Search and Title Binder - расходы, связанные с работой адвоката по проверке чистоты title, оформлению права собственности и Ваших финансовых обязательств, перед mortgage компанией.
  7. Title Insurance - страховка на возможные ошибки при проведении title search. Данного рода ошибки в действительности встречаются редко, но полностью исключить их нельзя, поэтому lender будет требовать покупку данной страховки, чтобы обезопасить себя от любых неприятных сюрпризов в будущем. Следует отметить, что в обязательном порядке Вы должны приобрести эту страховку для заимодателя. Покупка данной страховки для себя является Вашим добровольным решением.
  8. Intangible Taxes, Recording Fee - оплата налогов штату и местным органам власти за переоформление mortgage, а также расходов за проведение государственной регистрации. Prepaid property taxes - оплата вперед части налогов на недвижимость. Величина расходов зависит от месяца покупки недвижимости и county regulations.
  9. Survey - расходы на получение заключения о границах Вашего участка, однако не все lenders требуют обязательное составление данного документа. Решение о необходимости проведения survey зависит от заимодателя.
  10. Prepaid Mortgage Insurance - оплата вперед части страховки займа. В зависимости от вида кредита, данная страховка может быть в дальнейшем отменена при достижении 20% equity (Ваша доля) в недвижимости или будет сохраняться на протяжении всего кредита (FHA insured mortgage). Размер платежа зависит от вида займа и заимодателя.
  11. Prepaid Homeowner's Hazard Insurance - оплата вперед части страховки дома от стихийного бедствия, несчастного случая и т. п. Вышеуказанный перечень расходов (settlement charges) является основным и почти исчерпывающим. К дополнительным расходам могут относиться такие как: flood certification, courier fee, GA residential mortgage fee, однако, их стоимость незначительна.

Преимущества и недостатки "adjustable mortgage rate" программ
Использование любой mortgage-программы зависит от различных факторов: состояние экономики, Ваших целей и Вашей финансовой ситуации сегодня и в будущем. По сравнению с наиболее распространенными фиксированными 30-летними программами, преимуществом adjustable mortgage rate или ARM программ является следующее:

  • начальная пониженная процентная ставка по займам позволяет покупателю приобрести более дорогую недвижимость;
  • в первый год платежи за дом могут быть значительно меньше, чем при использовании фиксированного процента;
  • возможность сэкономить на выплатах по процентам при благоприятной финансовой ситуации;
  • некоторые программы с плавающим процентом имеют возможность стать фиксированными по истечении определенного периода времени;
  • данные программы хорошо использовать во времена низкой инфляции или на короткий срок владения недвижимостью.

Как всегда, наряду с преимуществами, существует и недостатки данных программ:

  • не существует гарантированной процентной ставки, т.к. плавающая процентная ставка меняется в соответствии с экономическими показателями и индексами;
  • повышенный риск для покупателя в увеличении платежа за дом, если инфляция в стране усилится, тем самым, соответственно, увеличится и Ваша процентная ставка по кредиту;
  • комплексный и усложненный характер данного вида программ, которые могут использовать различного рода финансовые индексы и показатели для определения текущего процента, а также различные показатели по ограничению увеличения процента, что может быть использовано в интересах заимодателя (lender), а не заёмщика.

Для понимания ARM программ, заёмщик должен понимать значение следующих составляющих или компонентов данных программ:

  • Индекс: финансовый индикатор, который увеличивается или уменьшается в соответствии с колебаниями экономики, которая отражает укрепление или замедление инфляционных процессов. Различные программы могут использовать различные индексы, такие как, Treasure Securities Indexes, Treasure Bills Indexes и некоторые другие. Информацию об указанных индексах можно найти в газетах The Wall Street Journal, USA Today или интернете. Наиболее широко используемым индексом в ARM программах является - one-year treasure securities index, который на момент подготовки статья составлял 6.01%;
  • Margin: стоимость денег для lender плюс его доход. Margin добавляется к индексу для определения текущей процентной ставки. Наиболее распространенный margin в ARM программах составляет 2.75. Таким образом, исходя из нашего примера, процентная ставка будет составлять 6.01+2.75=8.76, с округлением до ближайшей 1/8 процента, т.е. 8.75%;
  • Initial interest: начальная процентная ставка, которая может быть значительно меньше, чем действительно существующая по данной программе (note rate). К примеру, на сегодняшний день начальная процентная ставка может составлять 6.25%;
  • Adjustment period: временной интервал, во время которого процентная ставка должна быть приведена в соответствие с рыночными индексами. При этом используются два основных временных периода: годовой период и период на время всего существования кредита;
  • Interest rate caps: ограничение на изменение процентной ставки в течение adjustment period, т.е. в течение года и в течение всего времени действия кредита. К примеру, cap 1/5 означает, что процентная ставка максимально может быть увеличена на 1 процент ежегодно, и до 5 процентов в течение всего действия займа;
  • Convertibility: возможность изменить плавающую процентную ставку на фиксированную по истечении определенного периода времени, что также делается за определенное финансовое вознаграждение.

В заключение я бы хотел подвести итог, для кого ARM-финансирование могло бы иметь определенный смысл:

  • если Вы планируете увеличение своего дохода в будущем и желаете купить более дорогую недвижимость, чем можете себе позволить на сегодняшний день;
  • если Вы планируете владеть недвижимостью в течение короткого периода времени;
  • если Вы не можете купить данную недвижимость с фиксированным процентом;
  • если Вы считаете, что текущая фиксированная процентная ставка слишком высока, Вы ожидаете ее уменьшение в будущем, и желаете использовать возможность перевода ARM кредита в фиксированный заем;
  • если Вы не нуждаетесь в фиксированной процентной ставке и хотите, чтобы процентная ставка зависела от ситуации на финансовом рынке.

Кроме того, существуют программы с фиксированной процентной ставкой в течение 3, 5, 7 и 10 лет, а затем с ее переходом на плавающую ставку.
 

Игорь Архипов