ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА REAL ESTATE (Продолжение)

продолжение интервью с адвокатом Эльвирой Маленькой

    -Обычно тему для наших статей определяют наши читатели и клиенты, сегодня я хочу выступить в этой роли и попросить Вас рассказать об оформлении доверенностей на продажу и покупку недвижимости. Дело в том, что за последние два месяца я столкнулась с несколькими проблемными ситуациями, которые произошли из-за неправильно оформленных доверенностей и принесли мне и моим клиентам много неприятностей и дополнительных денежных затрат. Хотелось бы чётко знать требования и законы штата Джорджия по оформлению такого рода документов.
  
    -Ирина, тема которую вы затронули очень актуальна. Скажу без преувеличения что каждый месяц сталкиваюсь с подобными проблемами, и поэтому с удовольствием поделюсь информацией как с вами, так и с нашими читателями.  

    Доверенность – это документ, который предоставляет право указанному в нём лицу осуществлять ваши полномочия. В английском языке этот документ называется «Power of Attorney». Существует множество разновидностей этого вида документа, но в данной ситуации нас интересуют только два: «General Power of Attorney» и «Specific (Special or Limited) Power of Attorney». Большинство моих клиентов совершают одинаковую ошибку: пользуются стандартной формой «General Power of Attorney», которую находят в интернете или покупают в магазине, а потом заверяют её у нотариуса. К сожалению, этот вид доверенности непригоден для сделок в области недвижимости. Если вы доверяете кому-то из близких оформить покупку любого вида недвижимости,  вам необходимо иметь «Specific Power of Attorney», в котором будет указан точный адрес дома, «legal description», а также, если вы занимаете деньги на покупку этой недвижимости, вам необходимо это указать в доверенности. Ключевой фразой такого документа должны быть слова «to convey, borrow, grant or deed…», то есть вы конкретно указываете полномочия предоставляемые доверенному лицу. Для ясности давайте обыграем два наиболее распространённых сценария (в обоих случаях рассматривается ситуация, когда вам приходится покидать страну). Вы нашли дом своей мечты, согласовали контракт, а вам необходимо уехать из страны на неопределённый срок. В этом случае лучше всего обратиться к адвокату, который будет оформлять вашу сделку на покупку дома и скорректирует составление доверенности с их требованиями к этому документу. Только после этой процедуры вы можете покидать страну и заниматься своими неотложными делами.       
    Следующий вариант может возникнуть в том случае, если дом нашли без вас и вы доверяете своей жене/мужу оформить покупку во время вашего отсутствия. Проблем не будет при условии выплаты стоимости дома наличными или когда ваша жена/муж будет использовать только свой доход на получение ссуды в банке на покупку дома. Трудности начнутся в том случае, если необходимо использовать ваш доход на получение займа. В этой ситуации банк задаст правомерный вопрос: «Разрешаете ли вы использовать часть вашего заработка на покупку дома, а следовательно на выплату ссуды?». В этом случае «closing attorney» составляет «Specific Power of Attorney», согласовывает этот документ с банком и высылает его вам с подробными инструкциями нотариусу. Этот документ вы можете заверить только в посольстве или консульстве США, при вас должны быть два свидетеля, которые не могут быть вашими родственниками (в некоторых случаях достаточно одного свидетеля, это зависит от правил в посольстве). Только выполнив все эти условия, ваш документ будет считаться действительным и может быть зарегистрирован в штате Джорджия. Учтите, что если вам необходимо продать, купить или сдать какую-нибудь другую недвижимость, или поручить вашим родственникам осуществить денежные транзакции, вам необходимо оформить новую доверенность, так как «Specific Power of Attorney» может быть использован только для одного конкретного случая. Она будет зарегистрирована в «Court House» и будет храниться там в архиве как доказательство правомерности сделки в ваше отсутствие.
  
    - Эльвира, все вышеперечисленные Вами требования предъявляются к покупателям, так как они материально ответственны за выплату ссуды. Продавцы, наверное, могут обойтись без «Specific Power of Attorney»?
  
    - Нет, требования к продавцам и покупателям абсолютно одинаковы - они все должны иметь при оформлении сделки «Specific Power of Attorney». Людям, собирающимся выставлять свою недвижимость на продажу, я настоятельно рекомендую проверить твой титул на дом (title or warranty deed) и выяснить, кому он принадлежит. Все хозяева дома должны иметь обоюдное соглашение о его продаже. Если в ваш титул вписан несовершеннолетний ребёнок, вашему адвокату придется обратиться в «Juvenile or Superior Court» для назначения опекуна вашему ребёнку, который будет представлять его интересы при продаже дома. Можете представить себе трагикомическую ситуация, когда ваш ребёнок, из-за боязни поменять школу и полюбившихся друзей, не разрешит вам продать дом. Чтобы избежать такого рода сюрпризов, необходимо проконсультироваться с вашим агентом или адвокатом и грамотно подготовиться к продаже и покупке дома.