Атланта
Объявления
Деловая Атланта
Работа
"Русский город"
Медиа
Общество
Развлечения
Иммиграция
English
Слушайте радио Русский Город!
Сеть
RussianTown
Перейти
в контакты
Карта
сайта
Портал русской
Атланты
Читайте статьи различной тематики
на нашем сайте
Портал русской
Атланты
Читайте статьи различной тематики
на нашем сайте
О нас Публикации Знакомства Юмор Партнеры Контакты
МЕНЮ

ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА REAL ESTATE (Продолжение)

...собираюсь приобрести новый дом. Слышал от знакомых, что изменились условия покупки недвижимости. Хотелось бы знать об этом поконкретнее, и  какие обязательства это накладывает на покупателя и продавца?
    
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    Виталий, Атланта
                                                                                                                                                                                                                                                                                                    (из телефонного разговора)

   Я бы не сказала, что изменились условия покупки. Были переработаны формы контрактов, используемые на рынке недвижимости нашего штата. Этот процес происходит достаточно часто, и поправки в легальных документах подчас диктует сама жизнь. Как известно, Америка - страна адвокатов, и мы постоянно слышим о различных судебных процессах. Тоже самое происходит в Real Estate бизнесе - после очередного судебного иска вносятся изменения в контракт,чтобы предотвратить повторение случившегося.
   В этом году изменений и поправок больше чем обычно, и, безусловно, нашим читателям полезно будет о них узнать.
   Я остановлюсь на основных моментах, которые непосредственно касаются покупателей и продавцов. Начнем с владельцев, продающих свою недвижимость.
Отнеситесь более серьезно к заполнению документа "Seller's Property Disclosure", особенно, если ваш дом имеет строительные материалы, квалифицированные комиссией, как материалы с дефектами, такие, как полибутеленовые трубы или L.P.C. siding (облицовочный строительный  материал). Любая инспекция обнаружит их наличие, вы же, скрыв этот факт, поставите себя в очень невыгодное положение, так как по новым законам сокрытие такого рода информации даёт покупателю право требовать замены всего бракованного материала, невзирая на его состояние.
   Обратите внимание на тип контракта, который предлагает вам покупатель. Если контракт в разделе об инспекциях содержит пункт: "Property Sold Subject to Due Diligence Period", будьте осторожны и обсудите со своим агентом все "за" и "против" перед принятием такого контракта. Договор такого вида более похож на "option to buy contract", то есть покупатель просит у вас определенное количество дней на решение о покупке вашего дома. В течение этого времени он
может проводить любые инспекции, исследования по дому, а может просто искать более подходящий для себя дом, а по окончанию этого срока сообщит вам, что дом он покупать не будет или попросит вас заменить все ковровые покрытия на паркет и перекрасить все стены в его любимый цвет. Приведя такой пример, я немного утрирую ситуацию, но делаю это намеренно, чтобы вы поняли суть этого контракта.
   Ещё одно небольшое изменение, которое вы должны учесть при переговорах о расходах по "closing cost". К вашим обязанностям прибавилась уплата не только за "Transfer Tax", но и за оформление "Warranty Deed" и "Owner's Affidavit".
   Все остальные изменения касаются в большей мере покупателей. У вас больше не существует возможности выйти из контракта, если вы не получили ссуду в банке, а точнее, она существует, но более короткое время. В старом варианте контракта эта возможность существовала вплоть до дня  закрытия сделки, и в случае отказа банка в займе на покупку недвижимости  вы могли уйти из контракта, не потеряв ваш задаток.
   Новый контракт говорит о том, что вы имеете определенное количество дней на выяснение своих финансовых возможностей, и если в течение этого времени вы не предоставили официальное письмо отказа из банка (decline letter), подразумевается, что вы готовы к покупке и её финансированию. Большей возможности выйти из контракта, не потеряв деньги, у вас не будет.
   То же самое происходит с проведением инспекций. Вы можете и должны проводить любые инспекции в течение оговоренного контрактом срока, используя профессиональных инспекторов, а также  специалистов по борьбе с термитами. Продавец же больше не отвечает за проверку дома, за наличие или отсутствие термитов. С 2007 года эту обязанность на себя берет покупатель. Связано это изменение с большим количеством жалоб и судебных исков со стороны покупателей, которые обнаруживали термитов в первые же месяцы после покупке дома, несмотря на предоставленные продавцом документы о проверки на их отсутствие.
   Я считаю, что это изменение правомерно и справедливо. Вдумайтесь: вы же не доверяете продавцу провести инспекцию, покупаемого вами дома?
Так почему же вы доверяете ему проводить термитную инспекцию? Теперь все в ваших руках, от вас и вашего агента зависит, как вы подготовитесь к покупке дома. Также следует отметить, что в связи с популярностью таких финансовых програм, как 80/20% или 80/10/10%, то есть наличие 2-х займов, в контракте добавился пункт для описания условий второго займа.