И снова недвижимость... Казалось бы, так много по этой теме уже сказано и написано! Тем не менее, когда дело доходит до покупки или продажи дома, возникает масса вопросов, на которые срочно нужны ответы. Риелтор Елена Хиггинс известна в Атланте не только своей отличной работой в качестве агента по покупке и продаже зданий, но и своими бесплатными семинарами для покупателей и продавцов. Мы обсудили с Еленой, где и как отыскать свой дом мечты и ничего при этом не потерять.

– Елена, спасибо, что нашли время для нас! Как давно вы работаете в сфере недвижимости?

– Агентом по недвижимости я работаю уже двенадцать лет, а в течение восьми лет провожу свои семинары. Это индивидуальные консультации, по форме больше похожие на беседу. Они проходят в удобное для клиента время, в удобном для него месте, и совершенно бесплатны. Более того, они совершенно не обязывают непременно работать дальше со мной или скорее покупать дом прямо в ближайшее время. Возможно, покупка у вас пока ещё в долгосрочных планах, а сами вы только недавно приехали в США. Но уже заранее можно начинать готовиться к этой покупке. В плане финансирования я много лет сотрудничаю с Дениз из компании Supreme Lending, которая выдаёт займы на ипотеку, и она может каждому посоветовать, как правильно подготовить кредитную историю к покупке – на это как раз может уйти долгое время. Если же у вас всё готово к покупке дома уже сейчас, то мы с вами составим план и начнём работать!

– То есть сразу нужно обращаться к агенту по недвижимости?

– Да, первый шаг – это обращение к агенту, но одновременно с этим нужно идти в финансовую компанию. Если, конечно, у вас есть вся сумма наличными, то вам финансовая компания не понадобится. А для получения ипотеки вы можете выбрать свой банк или компанию, которую порекомендует кто-нибудь из ваших знакомых. Если у вас таких рекомендаций нет, мы с радостью поможем. Здесь всё примерно как с обычным походом в магазин: отправляясь за покупками, мы проверяем, взяли ли мы с собой кошелёк. Так и здесь: финансист – это наш кошелёк. Без него покупка не состоится.

– А что делать, если финансовая компания отказала в выдаче кредита?

– Если вам отказали, значит, на это есть причины. А значит, надо эти причины устранять. Ведь что нам нужно, чтобы купить жильё? Во-первых, желание; во-вторых, начальный платёж (down payment), сумма которого может различаться; в-третьих, нужна хорошая кредитная история с высоким рейтингом credit score; и в-четвёртых, нужен доход на необходимом уровне. Все эти составляющие очень важны. Если какое-то звено из этой цепочки отсутствует, то покупку придётся отложить. Бывают, к слову, некоторые варианты и с нулевым начальным платежом, но их надо всегда рассматривать индивидуально, там много нюансов. В общем, если чего-то не хватает, то работаем над этим, исправляем. Может сложиться и такая ситуация, когда отказывают в определённой сумме, но дают немножко меньшую. Тогда можно поискать дома подешевле – возможно, именно так и найдётся ваш дом мечты.

– Как быть новым иммигрантам, которые ещё не успели построить кредитную историю?

– Кредитная история – это зеркало, которое отражает то, как мы платим по нашим счетам. Если кредитной истории у клиента пока нет, то банку про этого клиента ничего не будет известно. В самом начале жизни в Америке по этой причине банки не выдают иммигранту даже кредитные карточки: невозможно понять, насколько клиент ответственный в своём финансовом поведении. Бывает даже так, что человек живёт в Америке давно, но везде всё оплачивает наличными. Тогда у него кредитной истории тоже не будет, и банк опять же не даст ему денег в кредит. Для того чтобы решить, как начать строить кредитную историю, рекомендую позвонить мне. Мы вместе рассмотрим ситуацию и определим, как лучше действовать, на какие возможности обратить внимание. Во всём этом отлично поможет разобраться моя партнёрша Дениз. По крайней мере, надо с чего-то начать.

– С кем вы ещё сотрудничаете в процессе работы?

– У меня проверенные адвокаты, которые готовят каждую сделку, проверяют её чистоту. Их офисы расположены по всей Атланте. Я всегда рекомендую только тех людей, которые испытаны многолетним опытом совместной работы. Есть также специалисты, которых я могу рекомендовать – это инспекторы, электрики, сантехники и другие профессионалы, термитные компании, страховые компании... Но это не значит, что у клиента нет выбора. Он может воспользоваться и совсем другими рекомендациями, выбор есть всегда. Все мои партнёры выполняют работу отлично, быстро отвечают на обращения, идут навстречу в назначении удобной даты для клиента. Но наибольшая роль во всём этом деле, конечно, принадлежит агенту и финансисту.

– Нужно ли искать специалистов по оценке дома, чтобы узнать его точную сумму?

– Оценщики являются независимыми специалистами, они представляют интересы банка, который выдаёт ссуду на покупку недвижимости. Клиенту о них не нужно беспокоиться, банк позаботится об этом сам.

– Какие районы сейчас можно считать перспективными с точки зрения покупки жилья?

– Можно назвать Suwanee, Johns Creek, Alpharetta, к ним добавились Flowery Branch, Braselton... Они перспективны с той точки зрения, что идёт их активное развитие. Если вспомнить, как было десять лет назад, когда в продаже оказалось очень много «банковских» домов (foreclosure), всё же на этом фоне оставались некоторые более-менее стабильные районы, где у населения достаточно ровный доход. И теперь жильё в этих районах растёт в цене. Сейчас ведётся работа над моим сайтом www.elenahigginsrealtor.com, где можно будет ознакомиться и с районами, и с имеющимися на рынке домами. Перспективность района очень сильно зависит от уровня школ. Этот момент касается не только тех семей, у которых есть дети, но и вообще всех жителей. Если покупатели говорят: «Для нас школы не имеют значения», я всегда отвечаю, что это сегодня вы покупатели, а через какое-то время вы превратитесь в продавцов, и тогда этот фактор сыграет свою роль. Бывает так, что даже в пределах одной улицы часть домов относится к школе с более высоким рейтингом, а часть – к менее. И соответственно, стоимость домов на этой улице уже различается. На это всегда надо обращать внимание.

– Подскажите нам, пожалуйста, на что ещё обязательно нужно обращать внимание.

– Очень полезно проехать по интересующим районам в разное время суток, особенно утром и вечером, и оценить, какие на дорогах бывают пробки, в какую сторону вам будет необходимо добираться на работу и с работы. Если у вас домашний офис, то это не имеет особого значения, но если ежедневно предстоит ездить на работу, то сами понимаете... Также в Америке принято говорить, что стоимость дома определяет расположение: «location, location и ещё раз location». И не зря это слово повторяется три раза! У него очень много определений: не только географическое расположение района, но и расположение жилого комплекса в этом районе, и даже расположение дома внутри жилого комплекса. Для района играет роль удалённость от мест шопинга, от общественного транспорта и прочих важных объектов. С точки зрения одного покупателя наличие рядом остановки MARTA – это преимущество, а для другого это недостаток. А что касается жилого комплекса, возьмём для примера два разных дома в одном и том же комплексе, только один дом расположен в глубине и его двор примыкает к дороге; естественно, цена на этот дом будет ниже. Всегда держите в уме тот факт, что однажды вы будете продавать свой дом, и то, что вам казалось приемлемым, может очень не понравиться будущим покупателям.

– Наверное, всегда есть какие-то плюсы и минусы?

– Абсолютно. Идеальный дом – может он, конечно, и существует... Но обычно всегда приходится мириться с какими-то мелочами. Мечты мечтами, но в реальной жизни всё так безоблачно не бывает, и люди начинают смотреть на вещи здраво и делать реальный выбор. Мечта должна ещё и совпасть с финансовыми возможностями и с предложениями рынка. Мои клиенты остаются в любом случае очень довольны, потому что я помогаю делать правильный выбор, основываясь на их мечтах.

– Елена, а в чём заключаются преимущества разных типов домов?

– Есть отдельностоящие дома, есть кондо, есть таунхаусы. Помимо того, что у них разная конструкция, в кондо обычно самые строгие правила. Например, вам могут не разрешить держать очень крупную собаку (если только это не собака-поводырь) или более чем двух кошек. На это тоже надо обращать внимание. С другой стороны, правила жилого комплекса должны существовать. Я приветствую, когда есть homeowners association. Взносы за это не такие уж большие, а преимущество в том, что правила обязательны для всех. Например, если ваш сосед долго не косит траву, то семена сорняков полетят к вам. Или у соседа перед домом будут стоять огромные машины и прицепы, лежать мусор. Оно вам нужно? А так можно всегда обратиться в ассоциацию, правилам которой должны подчиняться все жильцы. Она поддерживает внешний вид всего комплекса. Если каждый начнёт вести себя кто во что горазд, вид вокруг будет просто некрасивый. Видите, как получается: на стоимость вашего дома влияет даже то, что происходит не у вас, а у соседей!

– Среди ваших клиентов больше русскоязычных или англоязычных?

– Я работаю со всеми. Многие мои клиенты переходят в разряд друзей, мы общаемся годами, бываем друг у друга в гостях, отмечаем дни рождения. И все последующие клиенты приходят в основном по рекомендации предыдущих. Моя первая задача – сделать клиента довольным, тогда он и сам будет счастлив, и меня порекомендует другим.

– С вашей точки зрения, работа агента по недвижимости сложная или простая?

– Мне однажды сказали, что моя работа такая хорошая – ходишь себе и показываешь дома! Но если бы этим всё ограничивалось... Для того чтобы быть риелтором, необходимо отлично знать рынок, чтобы предоставить потенциальным покупателям максимум вариантов. А после того, как дом найден, начинается вторая большая часть моей работы – грамотное составление контракта. Контракт на покупку дома – это не одна простая форма, это целый комплект форм, в который входит очень многое. С продавцом ведутся переговоры обо всех нюансах, обсуждение всех условий. Надо суметь уложиться в определённый срок, чтобы и финансовые документы тоже были готовы... Кстати, хочу обратить внимание на интересный момент, о котором знают не все. Покупателю даётся время, в течение которого по любым причинам он может расторгнуть контракт, это называется due diligence. А у продавца может быть в этот период ряд обязательств, которые он должен выполнить, например, сделать мелкий ремонт. Но всё это делается по договорённости, всё обсуждается и подкрепляется документами. Период с момента заключения контракта и до закрытия сделки – очень насыщенный. Так что моя работа совсем не простая, но я её очень люблю!

– Какие ошибки можно предотвратить ещё до покупки дома, чтобы потом не пожалеть?

– Многие моменты можно предотвратить. Всё, что связано с техническим состоянием дома, как раз и определяется до покупки. Можно неплохо снизить цену, если заметить технические недостатки. Но некоторые люди решают вообще обойтись без агента (делает же кто-то сам себе стрижку, сам себе ставит диагнозы...). Однако покупка жилья – это слишком серьёзно, чтобы рисковать. Тем более что покупателю услуги агента не стоят абсолютно ничего. Люди боятся слова «комиссионные», но ведь все комиссионные берутся только с продавца. Покупатель ничего не теряет.

– Как рассчитать свои возможности, чтобы регулярно выплачивать ежемесячный платёж?

– Прежде всего, не надо стараться высоко «прыгнуть». К примеру, банк одобрил сумму кредита, которая оказалась больше, чем человек надеялся получить. В этом случае всё равно рекомендую придерживаться первоначального плана и не выбирать более дорогой дом, чем хотели. Лучше соизмерять свои будущие расходы и свои желания.

– Чего ещё категорически нельзя делать?

– Категорически нельзя «трогать» кредитную историю, если вы уже в процессе покупки дома Я считаю, что каждый агент обязан объяснить своим клиентам это. Нельзя открывать новые кредитки, начинать диспуты, класть на счёт очень большие суммы денег (потому что у вас спросят, откуда они). Нельзя перед сделкой делать другие крупные покупки. Если вы купите в этот момент машину, то велика вероятность остаться в этой машине жить. Если вы ищете дом, на какое-то время нужно забыть о больших тратах и новых карточках, иначе вся кредитная картина испортится. Есть ещё один важный момент. Я помогаю не только покупать, но и продавать дома, и всегда при продаже советую не «перестараться». Продавец иногда начинает вкладывать слишком много денег в улучшения, но эти деньги при неправильном вложении просто не вернутся. Я советую ему посмотреть на его дом именно глазами покупателя. Поскольку мне известно, что больше всего интересно покупателям, то я могу с успехом помочь и продавцам, когда я представляю их при продаже. Мы недавно продали дом в Лоренсвилле в пять раз дороже, чем покупали его с тем же клиентом... И ещё – пожалуйста, будьте бдительны при переводе суммы аванса или других сумм! Сейчас распространились новые способы мошенничества. Вам могут прислать поддельный счёт на совершенно постороннего человека. Вы будете думать, что это счёт от адвоката по сделке, а это будет какая-нибудь Африка или Новая Зеландия. Лучше три раза перепроверить, чем один раз перевести деньги не туда.

– А как вы считаете: что нужно, чтобы найти «своего» агента? Как почувствовать, что вы сработаетесь?

– Прежде всего, нужно пообщаться, послушать, составить своё мнение. Достаточно одной простой встречи. Сразу многое станет понятно, понравитесь ли вы друг другу. Бывает, хотя и редко, что у клиента слишком нереалистичные запросы – скажем, дом за сто тысяч долларов с пятью комнатами в Альфаретте. В данном случае от агента ничего не зависит, потому что таких домов просто нет.

– Елена, а чем вы ещё увлекаетесь в жизни?

– В свободное время я, как ни странно, тоже занимаюсь домами! Точнее, своим домом. Я многое умею и люблю делать своими руками и с удовольствием меняю плитку, раковины, ковровые покрытия или заборы... Постоянно экспериментирую с разными стилями, знаю, как что устроено, и больше всего люблю бывать в магазинах типа Lowes и Home Depot! Мне было всегда интересно ходить на инспекции домов вместе с инспекторами, чтобы смотреть на объекты изнутри. Поэтому свой товар – дома, которые я продаю, – я знаю от и до. Хобби очень пригождается в моей работе.

Елена Хиггинс – лицензированный специалист по работе с недвижимостью, член Национальной ассоциации риелторов и Ассоциации риелторов Джорджии

Тел.: (404) 516-2089

www.elenahigginsrealtor.com

Из отзыва клиентки:

«Дорогая Елена! Может быть, это ваша работа, но вы меняете жизнь людей, выполняя эту работу. Я очень благодарна вам за то, что вы изменили мою жизнь. Не хватит всех слов в мире, чтобы выразить вам благодарность. Спасибо, что нашли дом для меня и моих детей».