Преимущества и недостатки "Adjustable mortgage rate"

Использование любой mortgage-программы зависит от различных факторов: состояние экономики, Ваших целей и Вашей финансовой ситуации сегодня и в будущем. По сравнению с наиболее распространенными фиксированными 30-летними программами, преимуществом adjustable mortgage rate или ARM-программ является следующее:

• начальная пониженная процентная ставка по займам позволяет покупателю приобрести более дорогую недвижимость;
• в первый год платежи за дом могут быть значительно меньше, чем при использовании фиксированного процента;
• возможность сэкономить на выплатах по процентам при благоприятной финансовой ситуации;
• некоторые программы с плавающим процентом имеют возможность стать фиксированными по истечении определенного периода времени;
• данные программы хорошо использовать во времена низкой инфляции или на короткий срок владения недвижимостью.

Как всегда, наряду с преимуществами, существует и недостатки данных программ:

• не существует гарантированной процентной ставки, т. к. плавающая процентная ставка меняется в соответствии с экономическими показателями и индексами;
• повышенный риск для покупателя в увеличении платежа за дом, если инфляция в стране усилится, тем самым, соответственно, увеличится и Ваша процентная ставка по кредиту;
• комплексный и усложненный характер данного вида программ, которые могут использовать различного рода финансовые индексы и показатели для определения текущего процента, а также различные показатели по ограничению увеличения процента, что может быть использовано в интересах заимодателя (lender), а не заёмщика.

Для понимания ARM-программ, заёмщик должен понимать значение следующих составляющих или компонентов данных программ:

• Индекс: финансовый индикатор, который увеличивается или уменьшается в соответствии с колебаниями экономики, которая отражает укрепление или замедление инфляционных процессов. Различные программы могут использовать различные индексы, такие как, Treasure Securities Indexes, Treasure Bills Indexes и некоторые другие. Информацию об указанных индексах можно найти в газетах The Wall Street Journal, USA Today или интернете (www.hsh.com). Наиболее широко используемым индексом в ARM-программах является one-year treasure securities index, который на момент подготовки статья составлял 6.01%;
• Margin: стоимость денег для lender плюс его доход. Margin добавляется к индексу для определения текущей процентной ставки. Наиболее распространенный margin в ARM-программах составляет 2.75. Таким образом, исходя из нашего примера, процентная ставка будет составлять 6.01+2.75=8.76, с округлением до ближайшей 1/8 процента, т. е. 8.75%;
• Initial interest: начальная процентная ставка, которая может быть значительно меньше, чем действительно существующая по данной программе (note rate). К примеру, на сегодняшний день начальная процентная ставка может составлять 6.25%;
• Adjustment period: временной интервал, во время которого процентная ставка должна быть приведена в соответствие с рыночными индексами. При этом используются два основных временных периода: годовой период и период на время всего существования кредита;
• Interest rate caps: ограничение на изменение процентной ставки в течение adjustment period, т. е. в течение года и в течение всего времени действия кредита. К примеру, cap 1/5 означает, что процентная ставка максимально может быть увеличена на 1 процент ежегодно, и до 5 процентов в течение всего действия займа;
• Convertibility: Возможность изменить плавающую процентную ставку на фиксированную по истечении определенного периода времени, что также делается за определенное финансовое вознаграждение.

В заключение, я бы хотел подвести итог, для кого ARM-финансирование могло бы иметь определенный смысл:

• если Вы планируете увеличение своего дохода в будущем и желаете купить более дорогую недвижимость, чем можете себе позволить на сегодняшний день;
• если Вы планируете владеть недвижимостью в течение короткого периода времени;
• если Вы не можете купить данную недвижимость с фиксированным процентом;
• если Вы считаете, что текущая фиксированная процентная ставка слишком высока, Вы ожидаете ее уменьшение в будущем, и желаете использовать возможность перевода ARM-кредита в фиксированный заем;
• если Вы не нуждаетесь в фиксированной процентной ставке и хотите, чтобы процентная ставка зависела от ситуации на финансовом рынке.

Кроме того, существуют программы с фиксированной процентной ставкой в течение 3, 5, 7 и 10 лет, а затем с ее переходом на плавающую ставку. Читателям необходимо иметь в виду, что в столь короткой статье невозможно полностью раскрыть все существующие виды и отличия ARM-финансирования, поэтому я всегда рад ответить на все возникшие у Вас вопросы.