Если Вы продаете дом...

Прожив в своем доме 10 лет, Вы решили, что наступило время подобрать себе дом поновее, побольше и, главное, в другом месте, которое Вам больше по душе. К тому же и финансы Вам позволяют такие перемены. Итак, если Вы решили продавать дом, то нужно для этого подгадать подходящее время, точно оценить его продажную стоимость, а также понимать правовые нормы, регулирующие продажу недвижимости.

- Допустим, я владею домом. Мне нужно его продать, и необходимо определить, поставить ли его на продажу сейчас или немного подождать. Когда наиболее и наименее подходящее время для продажи?
Я знаю людей, которые спешили расстаться со своей недвижимостью, и из-за этого потеряли в деньгах. В идеальном варианте нужно продавать тогда, когда рынок насыщен спросом о покупке, что поддерживает более высокие цены на недвижимость. В каких случаях такое происходит? Бывают разные ситуации. Например, район, где Вы проживаете, считается весьма привлекательным или даже престижным - из-за качества местных школ, низкого уровня преступности, хороших климатических или природных условий, досягаемости до города и т. д... Кроме того, на сегодняшний день могут быть низкие цены на банковские займы под покупку недвижимости. Другая причина повышенного спроса - это благоприятная экономическая ситуация в регионе, когда у людей больше уверенности в финансовом благополучии на будущее. Наконец, нужно учитывать, что в разное время года покупательская активность варьируется, и выше она обычно в весеннее время, нежели в иное. Разумеется, случается, что необходимо продать дом немедленно - по личным финансовым соображениям, из-за развода, смены места работы или состояния здоровья. В таких условиях трудно выгадывать на тех или иных факторах, и приходится согласиться на более низкую продажную стоимость, или даже помочь покупателю в финансировании покупки. В противном случае есть смысл учесть вышесказанное.

- Я хочу продать дом без участия агентов или брокеров и тем самым сэкономить на уплате комиссионных. Возможно ли это?
Разумеется. Это называется на их языке "продажей самим владельцем" (For Sale By Owner). Но при этом надо учитывать правовые нормы, регулирующие передачу недвижимости в Вашем штате - например, нужно знать, кто должен подписывать бумаги, на кого оформлять сделку и как поступить, если возникнут проблемы, мешающие передаче собственности в другие руки. Кроме того, каждый штат обязывает продавца уведомить покупателя о материальном состоянии продаваемой собственности. Поэтому, если Вырешили оформить сделку без посторонней помощи, прежде всего убедитесь, что у Вас на это имеется достаточное количество времени, сил и возможностей - начиная с назначения реалистичной цены, далее для проведения переговоров и кончая самой сделкой передачи недвижимости в руки покупателя. Понятно, что продавцу легче самостоятельно преодолеть хлопоты о продаже, если рынок насыщен покупательским спросом или если Вы не спешите с продажей.

- Можно ли использовать брокера в ограниченных и менее дорогостоящих, чем обычно, целях?
Вы можете настоять на том, что сами назначите цену и сами будете показывать дом претендентам на покупку, оставив на долю брокера такие задачи, как реклама в местной прессе, посвященной недвижимости, и заполнение наиболее сложных бумаг при оформлении сделки. При таком распределении функций брокер скорее всего удержит для себя сумму, меньшую, чем обычные 5-7 проц. комиссионных. Если он откажется от таких условий, то наймите агента, который согласится выполнить ту же работу при почасовой оплате.

- Какую цену следует назначать на продаваемый дом?
Необходимо определить, какова реальная стоимость дома. При этом учитываются такие факторы, как цена недавно проданных аналогичных домов в том же географическом месте (называемых comps). У агентов по недвижимости должен быть доступ к информации о подобных продажах. Скорее всего они поделятся ею с Вами бесплатно, с тем, чтобы заинтересовать Вас в проведении сделки через них. Вы также можете нанять профессионального "оценщика", который представит документированное мнение о реальной стоимости дома. Еще один источник полезной оценочной информации - местные отделы регистрации сделок о продаже недвижимости. Наконец, поинтересуйтесь ценами, с которыми на сегодняшний день выставлены на продажу другие дома в Вашем районе. Они публикуются в газетах, афишируются агентами и т. д. Имейте в виду, что, по опыту, эти цены обычно на 10 или более проц. выше цен, по которым эти дома в действительности будут проданы.

- Стоит ли соглашаться на первое же покупательское предложение?
Даже самые привлекательные предложения, выраженные на письме, обычно не принимаются в полном виде. Чаще всего продавец даст ответное предложение, в котором найдется место некоторым поправкам к первому предложению. Чаще всего поправки касаются цены (Вам как продавцу хочется больше денег), форм оплаты (Вам нужен больший первый взнос), условий освобождения покупаемого дома (Вам нужно больше времени на это), условий продажи покупателем собственного дома (Вы не хотите дожидаться этого) и инспекции (покупатель должен назначить ее как можно быстрее). После того, как обе стороны обо всем договорились обычно подписывается контракт о продаже, оговаривающий все условия предстоящей сделки.

- О чем продавец обязан оповестить покупателя?
Считается противозаконным утаивать информацию, касающуюся основных физических изъянов продаваемой недвижимости - это, например, состояние фундамента, крыши, водопровода, наличие экологических дефектов и т. д. В Калифорнии, скажем, требуют даже указать на потенциальную опасность наводнений или землетрясений. Большинство штатов требуют от продавца письменного подтверждения состояния дома. Скорее всего, Вам придется заполнить специальную форму, предложенную брокером или адвокатом. С другой стороны, продавец отвечает лишь за ту информацию, которая была ему лично доступна и известна. Хотя это и не требуется, но многие продавцы специально нанимают подрядчиков, которые инспектируют дом и устраняют неполадки. Кстати, эта мера полезна также для более объективной оценки стоимости Вашего дома. В целом же, достоверная информация поможет Вам избежать правовых проблем на случай, если покупатель попытается разорвать контракт или станет Вас судить за умышленный обман.