Предлагаемый материал обсуждает действия квартиросъемщика в случае нарушений владельцем дома обязательств по предоставлению необходимых коммунальных услуг.

- В доме, где Вы снимаете квартиру, нарушилось теплоснабжение или отключили горячую воду. Обязан ли владелец дома устранить неполадки?
Да. Владелец дома обязан предоставить коммунальные услуги, необходимые для нормального проживания съемщика. В случае, если в доме отсутствует горячая вода или не работает отопление, квартира считается непригодной для проживания, и владелец, не произведший ремонт, нарушает закон. По закону, владелец обязан предоставить нормальные жилищные условия, независимо от того, говорится об этом или нет в письменном контракте об аренде. В случае нарушения владелец обязан исправить неполадки (например, отремонтировать водопровод, отопление, вентиляционную систему, мусоропровод и т. д.), причем это касается не только самой квартиры, где проживает съемщик, но также общественных мест в многоквартирном доме, таких как лестницы, вестибюль или внутренний двор.

В настоящее время на рынке купли-продажи недвижимости наблюдается большой бум. Как никогда за последние годы дома продаются буквально в считанные дни. В связи с этим читателей интересует, каким образом можно сэкономить на налогах от продажи дома. Уже писалось, что в прошлом финансовом году налогоплательщики получили важную льготу на случай продажи дома. Вкратце она состоит в том, что, если Вы продаете свой дом, то Вы вправе освободить от налогообложения 250 тыс. долларов из дохода от продажи. Для обоих супругов эта сумма составляет 500 тыс. долларов. Этот закон распространяется на сделки, совершенные после 6 мая 1997 года. А условием этой льготы является владение домом и проживание в нем в течение по крайней мере двух из пяти лет, предшествующих продаже. Кроме того, пользоваться этой льготой разрешается каждые два года. Более подробно эту тему мы обсудим ниже.

Несколько лет назад Вы купили дом, взяв в долг у банка. Тогда Вы не предполагали, что возникнет ситуация, при которой ежемесячные выплаты по задолженности станут чрезмерной обузой для Вашей семьи, поскольку были уверены в надежности своего заработка. Но вот уже прошло полгода, как Вы оказались без постоянной работы. Что может произойти при подобных финансовых обстоятельствах?

Вы подписали контракт о покупке дома, а через несколько дней получили от другого продавца гораздо более выгодное предложение. Можете ли Вы разорвать уже достигнутую договоренность? В каких случаях расторжение допускается законом?

- Главный вопрос - в каких случаях покупатель или продавец имеет право прервать контракт о продаже недвижимости?
Обычно в самом контракте должно быть оговорено, при каких условиях контракт может быть расторгнут без каких-либо финансовых последствий для сторон. В частности, может быть отмечено, что покупатель вправе прервать контракт из-за неудовлетворительных результатов инспекции дома. Вместе с тем, наиболее типичными причинами разрыва контракта являются следующие. Например, покупателю не удается получить банковский займ, и он заранее оповещает об этом продавца, либо обнаруживается непоправимый экологический дефект, либо, наконец, правовой документ на владение содержит те или иные неточности или ошибки.

Если Вы собираетесь покупать дом, кооператив, кондоминиум или иную недвижимость, Вы скорее всего столкнетесь с вопросом о том, откуда достать деньги, недостающие до оплаты полной стоимости покупки. Ответ на этот вопрос прост - взять в долг, однако само выполнение этой задачи гораздо сложнее.

- С чего начинать в оформлении займа?
Прежде, чем оформлять, следует решить ряд важных проблем. Допустим, Вы окончательно решили, что Вам нужен дом, и остановили свой выбор на одном из них. Теперь нужно решить, какого рода займ Вам подойдет больше всего, а затем кого выбрать в качестве кредитора. К этим вопросам надо подойти со всей ответственностью, поскольку для многих из Вас ежемесячная уплата по займу станет самой большой статьей расхода. Кроме того, как и с другими финансовыми услугами и продуктами, существуют тысячи разных вариантов займов, среди которых есть что выбирать. Различия между ними могут быть важными и дорогостоящими.

На скопленные деньги Вы собрались купить недвижимость, тем более что на данный момент банки предлагают займы под выгодный для покупателя процент. Вы привыкли жить в городе, и Вас не прельщает жизнь в собственном доме за городом. Зато идея приобретения квартиры весьма для Вас привлекательна, особенно когда цены на аренду непомерно возросли. Но как решить, что лучше и выгоднее - кооперативная квартира или кондоминиум?

Кто покупал недвижимость, тот знаком с тем, насколько важно правильно взвесить свои собственные финансовые возможности с конечными затратами на приобретение дома (или квартиры). Очень важно определить, в состоянии ли Вы будете платить по будущим счетам, и найти приемлемые финансовые ресурсы для покупки. (Мы уже не говорим о том, что в копеечку может обойтись сам неправильный выбор - например, покупка заведомо старого дома в сомнительном состоянии - без внимательной инспекции.) Как оценить финансовые реалии, связанные с покупкой дома?

В приобретении или продаже недвижимости имеются ряд непростых моментов, которые могут повлиять на характер и результат сделки. Например, это вопросы о том, нужен ли агент или брокер для осуществления сделки, или о том, когда самое лучшее время для ее проведения, или, наконец, о том, каким должен быть контракт при оформлении сделки.

- Большинство участников продажи-приобретения недвижимости пользуются услугами брокеров или агентов. Каким путем найти наиболее подходящего брокера?
Спросите своих приятелей и знакомых, которые покупали или продавали дома за последние несколько лет и мнению которых Вы доверяете. Это лучше, чем воспользоваться услугами малознакомого лица, которого Вы впервые встретили при посещении конторы по продаже недвижимости, либо который сам навязал Вам свое знакомство. Важно, чтобы брокер был в этом бизнесе на постоянной работе многие годы и чтобы у него были определенные качества, такие как честность, деловой опыт, знание данной местности и готовность удовлетворить Вашим вкусам и запросам.

Прожив в своем доме 10 лет, Вы решили, что наступило время подобрать себе дом поновее, побольше и, главное, в другом месте, которое Вам больше по душе. К тому же и финансы Вам позволяют такие перемены. Итак, если Вы решили продавать дом, то нужно для этого подгадать подходящее время, точно оценить его продажную стоимость, а также понимать правовые нормы, регулирующие продажу недвижимости.

Вы присмотрели себе дом и теперь собираетесь купить его, но не знаете, каковы юридические основания для будущей сделки. Какие правовые проблемы приходится преодолевать при приобретении или продаже жилплощади?

- Что происходит с правовой точки зрения при покупке или продаже недвижимости?
Правовые аспекты сделок с недвижимостью могут несколько варьироваться в зависимости от штата, но основная идея похожа и сводится к простой операции, при которой продавец недвижимой собственности передает право на владение ей покупателю. Это происходит путем передачи в руки покупателя письменного документа (deed), в котором записано право последнего на это владение. В обмен на этот документ покупатель платит продавцу заранее условленную сумму денег. Этой простой на внешний взгляд операции, тем не менее, предшествуют несколько шагов, которые могут отличаться большей сложностью и занять длительное время.

Вы присмотрели себе дом и теперь собираетесь купить его, но не знаете, каковы юридические основания для будущей сделки. Какие правовые проблемы приходится преодолевать при приобретении или продаже жилплощади?

- Насколько покупка дома зависит от времени, в течение которого вы собираетесь в нем проживать?
С денежной точки зрения, не следует покупать недвижимость, если вы не собираетесь там проживать, по крайней мере, три, а лучше, пять или более лет, поскольку приобретение и затем продажа жилплощади влечет за собой немалые расходы, связанные с получением займа, инспекцией недвижимости, самим переездом, комиссионными брокера и страховкой. Для того, чтобы все эти расходы были окуплены, нужно, чтобы стоимость жилья выросла за время владения, по меньшей мере, на 15 процентов. Соответственно, вы можете оправдать расходы лишь в условиях покупки на рынке, где цены невысоки, и продажи в момент, когда стоимость недвижимости существенно подскочила. В противном случае, вы лишь потеряете часть денег.