В состоянии ли Вы "осилить" покупку дома?

Кто покупал недвижимость, тот знаком с тем, насколько важно правильно взвесить свои собственные финансовые возможности с конечными затратами на приобретение дома (или квартиры). Очень важно определить, в состоянии ли Вы будете платить по будущим счетам, и найти приемлемые финансовые ресурсы для покупки. (Мы уже не говорим о том, что в копеечку может обойтись сам неправильный выбор - например, покупка заведомо старого дома в сомнительном состоянии - без внимательной инспекции.) Как оценить финансовые реалии, связанные с покупкой дома?

- Прежде всего, как установить стоимость дома, которую покупатель в состоянии оплатить?
Надо исходить из общего годового дохода покупателя. Как правило, потребитель в состоянии оплатить стоимость дома, в 3 раза превышающую его годовой доход - при условии, что он внесет не более 20 проц. стоимости, а остальное составит банковский кредит, и при условии, что у потребителя небольшие прочие задолженности, например, за машину или обучение. Более того, если иных долгов вовсе нет, то Вам, возможно, даже по карману купить дом в 4-5 раз дороже, чем сумма Вашего годового дохода.

- Есть ли какой-либо общепринятый арифметический расчет в этом деле?
Возьмите месячную выплату кредитору, включая основной баланс и проценты, и прибавьте к ней 1/2 Вашего годового счета по страховке на недвижимость и налоговой ставке. После этого сравните полученную цифру с Вашим месячным доходом. Если все выплаты за дом не превышают треть от Вашего дохода, то Вы вполне осилите покупку дома. Следует также иметь в виду, что кредиторы, дающие в долг под приобретение дома - такие как банки - предпочитают, чтобы это соотношение составляло 28-38 проц. в зависимости от цифры первого взноса, процентной ставки, кредитной истории покупателя, других задолженностей и ряда прочих факторов. Кстати, банк или иной институционный кредитор обычно уведомляет заявителей о своих требованиях в получению кредита, и поэтому узнать о них несложно.

- Как поступать тем покупателям, которые не в состоянии уплатить 20 проц. в виде первого взноса?
Меньший взнос повысит сумму ежемесячных выплат, и, чтобы кредитор согласился на это, нужно, чтобы у Вас был достаточно высокий доход. Если к тому же у Вас незапятнанная кредитная история, то вполне реально добиться от продавца и банка-кредитора согласия на 10-процентный первый взнос. Правда, следует иметь в виду, что Вам, возможно, придется платить более высокий процент по займу в случае меньшего первого взноса. Кроме того, не исключено, что кредитор вынудит Вас приобрести специальную страховку на тот случай, если Вы по финансовой несостоятельности прекратите выплаты и если, в связи с этим, кредитор получит от продажи Вашего бывшего дома меньше, чем сумма Вашего долга.

- Какие организации обычно предлагают займ под покупку дома?
Кроме обычных коммерческих банков, это также кредитные союзы, сберегательные ассоциации, страховые компании и специальные залоговые банки. Некоторые кредиторы известны по всей стране, иные действуют лишь в данном географическом регионе или специализируются на данном виде кредита. Что касается процентных ставок, которые они предлагают, то о них можно узнать из газет или рекламы. Поскольку правила предоставления кредита стандартизированы и контролируются государством, даже самый непросвещенный покупатель сможет увидеть разницу в предлагаемых процентных ставках и найти приемлемую для себя. Кроме того, можно обратиться к брокеру, который находит покупателю подходящего или согласного кредитора и который получает свои комиссионные не от покупателя, а от кредитора. Также не исключено, что Вы сможете получить кредит от федерального или штатного агентства. В таких случаях обычно и сумма первого взноса меньше, и процентная ставка ниже. Наконец, существуют частные (не институционные) кредиторы - это могут быть родственники, друзья или даже сам продавец дома. Покупка дома с участием частных кредиторов обычно сопряжена с наименьшими дополнительными затратами.

- Какие бывают процентные ставки?
Они бывают фиксированными (постоянными) и плавающими (меняющимися). В первом случае процент сохраняется без изменения на весь период кредита - например, 9.9 проц. на период 15,20 или 30 лет. Во втором случае процентная ставка колеблется в зависимости от экономических условий. Когда перед покупателем встает вопрос о том, какую из предлагаемых ставок избрать, каждый решает его по-своему. Люди более осторожные изберут постоянный процент, даже если на момент покупки плавающая ставка была ниже постоянной. Другие же, более склонные к риску, могут согласиться на меняющийся процент, который, кстати, также не бесконтролен, поскольку существует потолок на максимально допустимый процент, на то, как часто в течение года и всего периода кредита ставка может меняться. Между прочим, существуют также гибридные варианты ставок, когда фиксированная становится плавающей через определенный период времени.

- Как сэкономить на покупке дома?
Понятно, что каждый мечтает приобрести хороший дом за весьма скромную цену. Чтобы добиться этого, следует внимательно изучить рынок, осознать собственные возможности и при необходимости быть готовым умерить собственные амбиции в плане размеров дома или иных условий покупки. Например, пусть дом будет дороже, но зато в отличном состоянии, или, наоборот, пусть он будет меньше по размерам, но зато легко перестраиваем с минимальными затратами. Кроме того, следует отметить, что дома на продаже кредиторами должников или при распределении наследства обычно дешевле, чем на обычном рынке. Некоторым советуют также покупать дома в складчину, особенно если это делать с целью инвестиции, но при этом не следует брать в компаньоны родственников. Можно также отыграть некоторые затраты на дом тем, что сдать в аренду комнату или две. Если же Вы не в состоянии платить по кредитному залогу, попытайтесь сдать весь дом в аренду, сохранив за собой право владения. Наконец, имейте в виду, что дом в несколько этажей можно потом выгоднее продать, нежели одноэтажный.