Особенности FHA-финансирования

Federal Housing Administration (FHA) была основана в 1934 году, как часть Федерального Department of Housing and Urban Development (HUD). Возникновение FHA loans создало благоприятные условия для получения жилищных ссуд более широкому количеству американских семей, а именно семьям с ограниченным доходом и сбережениями, семьям с испорченной кредитной историей или вовсе без таковой, семьям с недостаточно стабильной работой и другими факторами, когда получение conforming conventional финансирования становится проблематичным. Для четкого понимания, что же такое FHA loans, я хочу отметить, что Federal Housing Administration сама по себе ссуд не выдает, а только страхует эти ссуды в случае неплатежеспособности получателя ссуды, а также разрабатывает и регулирует условия и стандарты (qualifying guidelines) на получение FHA-финансирования. Какие же преимущества имеет заёмщик при получении FHA loans?

1. Низкий down payment в размере 2.25% от стоимости недвижимости.
2. Финансовые средства на down payment могут быть целиком подарены родственниками.
3. Отсутствие условий о необходимости иметь резервы денежных средств на счету после closing.
4. Возможность получения более низкой процентной ставки, чем при conventional-финансировании. Однако необходимо учитывать, что соотношение процентной ставки conforming conventional и FHA loans целиком зависит от рыночных условий, и может варьироваться в ту или другую сторону.
5. Продавец или другая третья сторона может участвовать в оплате closing cost покупателя в размере, превышающем стандарты conforming conventional финансирования.
6. FHA-кредиты, выданные до 1 декабря 1986 года могут быть переданы (assumable) другому лицу, без официальной квалификации этого лица на возможность получения кредита. Все другие FHA-ссуды могут быть также переданы (assumable) другому лицу на условиях, на которых они были первично выданы, но уже при квалификации этого лица.
7. FHA-финансирование запрещает наложение штрафов (prepayment penalty) за выплату mortgage в более короткий срок, чем определено договором.
8. Стандарты (qualifying guidelines) на получения FHA-финансирования установлены более либеральные, чем при conforming conventional финансировании.

Однако следует отметить, что наряду с преимуществами, существуют и недостатки FHA-финансирования. Таковыми являются следующие недостатки:

1. Добавление к месячной оплате страховки кредита (mortgage insurance), годовой страховой премии (mortgage insurance premium - MIP), которая должна быть выплачена вперед (up front) при получении FHA loan. Однако важно учесть, что эта сумма может быть добавлена в общую сумму кредита.
2. Выплата страховки ссуды (mortgage insurance) сохраняется на протяжении действия всего FHA-финансирования вне зависимости от наличия 20 процентов Вашей доли (equity) в финансируемой недвижимости.
3. Стандарты оценки недвижимости, требования по ее ремонту более строгие, чем при conventional-финансировании.
4. Lender может дополнительно требовать оплату discount points при получении FHA-финансирования.
5. Обычно один заёмщик ограничен в получении одного FHA-финансирования в период его действия.

В дополнении к вышесказанному, необходимо отметить, что наиболее значительным преимуществом FHA-финансирования для иммигрантов является возможность получения жилищной ссуды без наличия какой-либо кредитной истории. При этом заёмщик получает низкую рыночную процентную ставку, возможность начать свою кредитную историю и все преимущества домовладения, по сравнению с арендой недвижимости. В заключение мне хотелось бы отметить, что решение о том, какой вид ссуды, conventional или FHA, является наиболее оптимальным в Вашей конкретной ситуации, будет зависеть от всех составляющих факторов, рассмотрение которых возможно и не было затронуто в настоящей статье. Часто получатели кредита при отказе в conforming conventional финансировании идут на получение sub-prime финансирования, чем лишают себя возможности получить наиболее благоприятные условия FHA-ссуды.