Советы Игоря Архипова

Мы предлагаем вниманию читателей серию статей одного из ведущих специалистов в области Real Estate Игоря Архипова (404-786-0988). Уверены, что его рекомендации, базирующиеся на многолетнем опыте работы, окажутся полезными каждому, кто хочет лучше разбираться в вопросах купли-продажи недвижимости.

В процесс оформления документов на дом и получения кредита обычно вовлечено несколько специалистов, которые производят оформление разнообразной документации, и что естественно потребует от Вас оплату различного рода услуг. Оформление документации на closing является завершающей стадией покупки дома, однако, распределение расходов обговаривается задолго до встречи в офисе адвоката с продавцом для оформления документов. Этот процесс начинается с подачи Вами предложения (offer) на покупку недвижимости, где определяется, кто будет платить closing costs и в каком объеме.

Существует два варианта купли-продажи недвижимости через аренду: lease-purchase и lease-option contracts.

Особенностью lease-option договора является заключение договора с правом, но не обязанностью (option), купить данную недвижимость по истечении определенного количества времени. Только в случае, если покупатель желает воспользоваться данной возможностью, договор купли-продажи недвижимости вступает в законную силу.

Исходя из собственного опыта и мнения специалистов рынка недвижимости, в сегодняшней статье мне бы хотелось остановиться на 10-ти наиболее распространенных ошибках, которые допускают покупатели недвижимости.

Отказ от помощи профессионалов рынка недвижимости - Real Estate агентов, т. к. оплата услуг агентов производится продавцами недвижимости, а не покупателями. Исключением из данного правила является сеть "for sell by owner", однако чаще всего продавцы недвижимости, которые продают дом самостоятельно, также согласны оплачивать услуги агентов покупателя.

Иметь дом, свободный от финансовых обязательств - является мечтой любого жителя США. Каким же образом мы можем сделать это быстрее?

Как многим известно, ежемесячный платеж по кредиту состоит из двух компонентов: выплата долга (payments of principal) и выплата процентов по долгу (payments of interest). В течение первых лет погашения кредита, большая часть Вашего ежемесячного платежа будет идти на погашение процентов по кредиту, в последние годы выплаты кредита большая часть платежа будет идти на погашение самого кредита.

Federal Housing Administration (FHA) была основана в 1934 году, как часть Федерального Department of Housing and Urban Development (HUD). Возникновение FHA loans создало благоприятные условия для получения жилищных ссуд более широкому количеству американских семей, а именно семьям с ограниченным доходом и сбережениями, семьям с испорченной кредитной историей или вовсе без таковой, семьям с недостаточно стабильной работой и другими факторами, когда получение conforming conventional финансирования становится проблематичным. Для четкого понимания, что же такое FHA loans, я хочу отметить, что Federal Housing Administration сама по себе ссуд не выдает, а только страхует эти ссуды в случае неплатежеспособности получателя ссуды, а также разрабатывает и регулирует условия и стандарты (qualifying guidelines) на получение FHA-финансирования.

Недвижимость в США, которая продается ниже рыночной цены, называется здесь "distressed", т. е. находящаяся под влиянием разнообразных факторов, которые мешают собственнику продать дом за справедливую рыночную цену. Такими факторами могут являться: финансовые проблемы у хозяина недвижимости, необходимость быстрой продажи, плохое состояние дома и другие, или комбинация вышеуказанных факторов. Наиболее распространенной причиной продажи собственности ниже рыночной цены, является наличие финансовых проблем у хозяина дома, прекращение им платежей за кредит и последующая продажа недвижимости на foreclosure sale или аукционе.

В течение последних нескольких недель понижение процентной ставки будет зависеть от того, будет ли в репортажах об экономических новостях встречаться фраза "weaker than expected". Без всякого сомнения, эти три магических слова сказанные обозревателями экономических новостей заставят процентную ставку двигаться в нужном направлении для желающих перефинансировать свой mortgage. Что же стоит за этой фразой? Если Вы следите за экономической информацией, то для Вас не секрет, что вся основная финансовая статистика прогнозируется ведущими государственными и частными финансовыми институтами, такими как бюро статистики по труду, бюро занятости населения, и многими другими. Соотношение прогнозируемых цифр по развитию экономики к реальному положению вещей заставят процентную ставку двигаться в том или ином направлении.

В конце мая прошлого года процентные ставки по займам на дома, наконец-то стали уменьшаться, достигнув своего пятилетнего пика при 8.75 процентов на 30-летний фиксированный mortgage-заём. Замедление экономического роста начало проявляться с лета прошлого года, что послужило основной причиной уменьшения величины процентной ставки. Экономические показатели на рынке труда и цифры по безработице, рост доходов населения и другая экономическая статистика увеличивала уверенность экспертов, что Центральный Банк США (Federal Reserve) будет вынужден понизить краткосрочные ставки по займам для стимулирования роста экономики. Следуя веяниям рынка, Центральный Банк понизил ставки краткосрочного кредита на 0.5 процента в начале этого года. Однако новая статистика об инфляционных процессах в экономике внесла некоторые коррективы в безмятежное падение процентной ставки на протяжении последнего времени. Статистика свидетельствовала, что показатель инфляции в 2000 году увеличился на 3.4 процента, что является наибольшим увеличением этого индекса начиная с 1990 года. Следуя данной информации, процентная ставка на рынке стала опять понемногу увеличиваться. Однако возвратимся к основной теме данной статьи, что все эти цифры могут означать для читателя этой статьи.

Впервые понятие кредитной оценки или credit score в финансовой индустрии США было введено в 1950-х годах, однако, только начиная с 1995 года, кредитная оценка становится одним из решающих факторов при определении степени риска выдачи кредита заёмщику. Сейчас эта тенденция усиливается, т. к. проводимые исследования в этой области подтверждают, что credit score является отличным предсказателем возможной будущей неплатежеспособности человека. К примеру, исследования Центрального Банка США (Federal Reserve) подтвердили прямую зависимость кредитной оценки с возможной будущей неплатежеспособностью человека. Так, в одном из исследований, заёмщики с низким credit score составляя только 1,5% от общего числа получателей кредита, имели 17% всех случаев банкротств.

Я подала документы на получение mortgage, и основной проблемой в этом процессе было отсутствие у меня кредитной истории. Дело в том, что я по своей натуре человек, не любящий жить в долг, поэтому я всегда предпочитала сначала сэкономить деньги на ту или иную покупку, а затем ее производить, а не наоборот. Правда, что такие качества личности не являются положительными в США?

Ваше решение о покупке недвижимости должно базироваться на трех основных условиях: во-первых, достаточно ли надежно Ваше финансовое положение для приобретения недвижимости в собственность, во-вторых, можете ли Вы занять необходимую сумму денег на финансовом рынке на приемлемых для Вас условиях и, наконец, в третьих, экономически целесообразно ли Ваше решение о покупке недвижимости в определенное время и в определенном месте. Это третье условие по значимости заслуживает быть на первом месте и сегодня мы уделим этому вопросу основное внимание.

В своих статьях Вы часто акцентируете наше внимание на необходимость pre-qualification или approval на получение mortgage в самом начале процесса покупки недвижимости, меня же интересует вопрос, какие расходы я могу понести в связи с этим процессом и какие же преимущества я буду иметь, если получу данные документы?