продолжение интервью с адвокатом Эльвирой Маленькой
Хочу напомнить нашим читателям, что предыдущее интервью с real estate attorney Эльвирой Маленькой было посвящено необходимости покупки страхового полиса, защищающего ваши права на владения недвижимостью.
После публикации этого материала в редакцию поступило несколько вопросов, которые по просьбе читателей я хочу задать Эльвире.
«При оформлении сделки, связанной с покупкой и продажей недвижимости, все адвокаты делают тщательную проверку титула. Зачем же покупателю тратить деньги на приобретение страхового полиса? По-моему, в Америке все любят перестраховаться».
вопрос по телефону от Геннадия, Duluth
-К сожалению, делопроизводители, работающие в земельном реестре (County Court House), опаздывают с регистрацией материальных претензий/долгов (liens) в среднем на 1-8 месяцев. Поэтому адвокат, проверяющий титул, может их не обнаружить, так как в момент проверки они ещё не были зарегистрированы. Существует официальный термин "gap period", который отражает эту проблему, а адвокат в этом случае не несет никакой ответственности, а вы остаетесь один на один с проблемным титулом на ваш дом. Покупка страховки против дефектов правового титула защитит и поможет вам в этой конкретной ситуации и во многих других перечисленных в предыдущей статье.
«Я недавно прошла через процедуру бракоразводного процесса, и по решению суда дом принадлежит мне. Дом большой, и я хотела бы его продать. Какие документы необходимо подготовить к продаже дома?»
Лариса, Marietta
-Вопрос очень актуальный, и в вашей ситуации вы должны иметь свидетельство о разводе (divorce degree), в котором сказано, что по решению суда дом принадлежит вам. Но этого недостаточно, и ваш адвокат должен оформить и зарегистрировать в земельном реестре документ под названием "quit claim deed". Этот документ говорит о том, что ваш бывший муж отказывается от права владения домом и от "equity", которая находится в доме. И этот документ должен быть заверен его подписью.
-Эльвира! Многие из моих клиентов интересуются домами "foreclosure"
(домами, отобранными банком из-за неуплаты кредита). Насколько это безопасно? И есть ли какие-то "подводные камни", о которых вы бы хотели рассказать нашим читателям?
-Покупка домов этой категории действительно популярна и в большинстве случаев выгодна. Надо просто учитывать,что процедура "foreclosure" не устраняет существующие дефекты правового титула. По закону банк, занимающийся процедурой "FORECLOSURE", должен опубликовать в течение 8 недель в газете информацию о доме, который будет отобран у должника. Все официальные кредиторы имеют право предьявить свои материальные претензии или перекупить дом у банка.
Если в течении этого времени никто не связался с представителями банка, принимается решение о его продаже. Что же случается с претензиями/долгами, которые еще не зарегистрированы или, еще хуже, - с долгами I.R.S.? Как вы уже догадались, они становятся наследством нового хозяина. Общеизвестно, что с организацией Internal Reveneu Service не шутят, и неуплата налогов карается законом. Если вы в течение определенного срока не заплатили налоги, IRS имеет право предьявить материальную претензию, а по простому - повесить долг на вашу собственность, то есть дом, в отличии от всех других задолжностей (7лет) - долг IRS не имеет срока давности. По сути дела банк должен в правильной форме оповестить IRS о надвигающемся процессе "foreclosure" и выяснить их намерения. К сожалению, очень часто банки ограничиваются публикацией в газете, и IRS начинает требовать уплату задолжности с хозяина дома, на котором зарегистрирован долг. И им абсолютно все равно, кто на сегодняшний день является домовладельцем. Вышеописанная ситуация обязательно приведет к судебному процессу. И чтобы разрешить ситуацию вам понадобится помощь адвоката, денежные затраты и время. Поэтому послушайте моего совета: при покупке домов-foreclosure обязательно приобретайте "title insurance"
