ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА REAL ESTATE

    
...собираюсь приобрести новый дом. Слышал от знакомых, что изменились
условия покупки недвижимости. Хотелось бы знать об этом поконкретнее, и  какие обязательства это накладывает на покупателя и продавца?
    
                                           Виталий, Атланта.
                                          (из телефонного разговора)
Я бы не сказала, что изменились условия покупки. Были переработаны формы контрактов, используемые на рынке недвижимости нашего штата.
Этот процес происходит достаточно часто, и поправки в легальных документах подчас диктует сама жизнь. Как известно, Америка - страна адвокатов, и мы постоянно слышим о различных судебных процессах. Тоже самое происходит в Real Estate бизнесе - после очередного судебного иска вносятся изменения в контракт, чтобы предотвратить повторение случившегося. В этом году изменений и поправок больше чем обычно, и, безусловно, нашим читателям полезно будет о них узнать. Я остановлюсь на основных моментах, которые непосредственно касаются покупателей и продавцов. Начнем с владельцев, продающих свою недвижимость.

В течение шести месяцов пытаюсь продать дом, пока  в состояние
платить, но через пару месяцев моя месячная плата существенно увеличится,  и я не смогу больше оплачивать мои долги. Что я должен предпринять, чтобы избежать конфискации дома и сохранении хорошей кредитной  истории.

                                                                                                                                                                                                                                                                                                           Борис, Lawrenceville

   К сожалению звонки с аналогичные вопросами поступают в последнее время достаточно часто - кто-то потерял работу, у кого-то изменились семейные обстоятельства или, как у Бориса, повышается процентная ставка и соответственно месячная оплата. Всем, кто попал в подобную ситуацию, советую в первую очередь проконсультироваться со специалистами банка, в котором вы брали ссуду.

Несколько лет назад мы купили дом, наружная облицовка которого сделана из синтетического материала –“synthetic stucco”. Мы переехали из другого штата, и не слышали о проблемах, связанных с этим видом облицовки.Сейчас вся передняя сторона покрыта пятнами и в подтёках.
Мы проконсультировались с профессиональной компанией, которая ввела нас в курс дела, и мы понимаем, что перед нами стоят большие расходы по ремонту дома. Но перед тем как начать ремонт хотелось бы знать, имеет ли смысл чинить такого типа покрытие и сможем ли мы продать дом,имеющий "synthetic stucco"? Чтобы вы нам посоветовали.

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    Валерий, Roswell

   Проблема этого вида покрытия не в самом материале а в его установке. Если облицовка дома установлена низко и касается земли, то это может привести к проникновению термитов в стены дома. Вторая проблема - это наличия трещин как в самом "stucco", так и в щелях между двумя видами материалов, например таких как дерево и "stucco".

-В предыдущей статье я знакомила читателей с изменениями в контрактах на покупку и продажу недвижимости. Коснулись ли эти изменения Вас в вашей практике, вы же находитесь в самом последнем звене цепи, где все недочеты налицо?

   Ирина, это совершенно точно сказано, так как именно на процедуре "closing" выявляются все ошибки, и у меня уже сорвалось несколько клоузингов именно потому, что ни агенты, ни их клиенты до конца не осознали ответственности, возложенные  на них изменениями в контрактах. Я хочу поговорить серьезно с будущими покупателями, так как именно их больше всего коснулись эти изменения.
   Перед тем, как вы начнете поиски дома, проконсультируйтесь с агентом и посчитайте сколько вам необходимо иметь денег на предварительные расходы по приобретению дома. Задача агента объяснить покупателю его права и обязанности перед тем, как будет написан контракт, обязанности же покупателя следовать условиям и срокам этого контракта, который вы определяете вместе с продавцом.

...собираюсь приобрести новый дом. Слышал от знакомых, что изменились условия покупки недвижимости. Хотелось бы знать об этом поконкретнее, и  какие обязательства это накладывает на покупателя и продавца?
    
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    Виталий, Атланта
                                                                                                                                                                                                                                                                                                    (из телефонного разговора)

   Я бы не сказала, что изменились условия покупки. Были переработаны формы контрактов, используемые на рынке недвижимости нашего штата. Этот процес происходит достаточно часто, и поправки в легальных документах подчас диктует сама жизнь. Как известно, Америка - страна адвокатов, и мы постоянно слышим о различных судебных процессах. Тоже самое происходит в Real Estate бизнесе - после очередного судебного иска вносятся изменения в контракт,чтобы предотвратить повторение случившегося.
   В этом году изменений и поправок больше чем обычно, и, безусловно, нашим читателям полезно будет о них узнать.

…Через год после приобретения квартиры, мне пришлось переехать по работе в другой город. Одна из моих знакомых заинтересована купить мою квартиру, но по финансовым обстоятельствам может оформить сделку только через год. Она предлагает мне подписать контракт под названием "Lease Purchase Agreement". Хотелось бы знать более подробно о достоинствах и недостатках такого вида договора, а также о требованиях, предъявляемых к уплате налога с прибыли в такой ситуации.
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     Лариса, Атланта
  
"Lease-Purchase Agreement" - это контракт, позволяющий брать в рент любой вид недвижимости с последующей его покупкой. Документ абсолютно     легальный при правильном его оформлении.
Использование такого вида контракта позволяет покупателям приобрести недвижимость без особых денежных вложений, а также даёт возможность и время подготовиться к получению займа в банке.

продолжение интервью с адвокатом Эльвирой Маленькой

    -Обычно тему для наших статей определяют наши читатели и клиенты, сегодня я хочу выступить в этой роли и попросить Вас рассказать об оформлении доверенностей на продажу и покупку недвижимости. Дело в том, что за последние два месяца я столкнулась с несколькими проблемными ситуациями, которые произошли из-за неправильно оформленных доверенностей и принесли мне и моим клиентам много неприятностей и дополнительных денежных затрат. Хотелось бы чётко знать требования и законы штата Джорджия по оформлению такого рода документов.

(продолжение интервью с адвокатом Эльвирой Маленький)

    Эльвира, спектр вопросов, интересующих наших читателей, очень широк и разнообразен. Готовясь к нашей встрече, я проанализировала эти вопросы и пришла к выводу, что очень многих волнует тема правильно составленного завещания. В связи с этим я бы хотела, чтобы Вы ответили на несколько конкретных вопросов, поступивших от наших читателей.

    При оформлении бумаг на покупку дома, я  внесла в «title» свою несовершеннолетную дочку, т.к. слышала, что это равносильно завещанию. Хотелось бы услышать ваше профессиональное мнение по этому поводу.
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 Татьяна, Lilburn.
   
    Вы совершили очень распространенную ошибку. Очень многие люди не понимают разницы между совершенно отличными по своей сути документами -титулом на собственность (title deed, warranty deed) и завещанием (will).
    Правовой титул - это документ, подтверждающий право на собственность, а завещание - документ, составленный владельцом титула, позволяющий после его смерти передать права на собственность другому лицу.

Законодательная база «Real Estate» (деловых сделок в области недвижимости) обширна, сложна и многоструктурна. Несмотря на мой многолетний опыт работы, мне иногда необходима консультация с юристом по оформлению договора или анулированию контракта. Правильно оформленные документы залог успеха вашего бизнеса и личного благосостояния.
Отрытие «Бюро Добрых Услуг» наглядно показало мне необходимость сотрудничества с юридической фирмой. Выбор компании “The Malenky Law Group LLC” был не случаен, так как это единственная компания в Атланте занимающаяся недвижимостью и имеющая русскоговорящего юриста. Руководит компанией Эльвира Маленькая, юрист по образованию, деловая женщина по характеру, отзывчивый человек по своей сути. В этом я убедилась, изложив свою идею о сотрудничестве в «Бюро Добрых Услуг». Признаюсь честно у меня были сомнения - кому нужна «чужая головная боль», но к моему удивлению и удовлетворению получила 100% поддержку.

«Просматривая документы по перефинанасированию ссуды, обратил внимание на дополнительные расходы по приобретению "Title insurance". Я уже покупал этот вид страховки, когда оформлял документы на покупку дома.     Хотелось бы знать, какой срок годности страхового полюса и как часто его необходимо приобретать ?..»

                                                                                                                                                                                                                                                                                                              Михаил, Мариетта

    Напомню читателям, что существуют два вида страховки, защищающие право на владение домом. Объясняется это тем, что дом в большинстве случаев принадлежит как вам, так и банку, поэтому первый страховой полис (lender's title insurance) защищает интересы банка и ту сумму денег, которую банк одолжил вам на покупку дома, а второй (buyer's title insurance) страхует ваши интересы.

В связи с огромным количеством конфискованных домов на рынке недвижимости, а также большим интересом к их приобретению, хочется подробно поговорить о процессе покупки такого рода недвижимости.
    
    Неважно, кто вы: инвестор с большим стажем, решивший пополнить своё портфолио, начинающий инвестор или просто покупатель, который решил, пользуясь моментом, приобрести дом своей мечты, я всем Вам рекомендую в первую очередь найти себе грамотного и опытного агента.
     Процедура покупки домов - foreclosure, а также документы и формы, необходимые при оформлении сделки, совершенно различны, более того требования к их исполнению варьируются от банка к банку. Поэтому проинтервьюируйте своего будущего агента: от него будет зависеть не только нахождение дома, но и успех торговой операции в целом. Лучше всего воспользоваться услугами агентов, имеющих звание специалиста по продаже конфискованных домов (REO SPECIALIST).
     Следующий фактор, на который вы должны обратить ваше внимание – состояние дома. Большинство “банковских домов” нуждаются в ремонте, и ваша задача сделать тщательную инспекцию не только технического оборудования дома, крыши и облицовки, но и произвести проверку на наличие термитов. В договоре о покупке указывается количество дней, которое вам дается на всевозможные инспекции, а также на оформление финансирования. После этого срока деньги, которые вы внесли как задаток, вам не возвращаются. Поэтому будьте внимательны,  все вопросы, связанные с финансированием, инспекцией должны быть решены вовремя. Тем более, что в отличие от покупки регулярного дома, чек для задатка выписывается на имя компании, представляющей интересы банка, а не на компанию вашего агента. Это усложняет процесс получения вашего задатка в случае возникновения проблем.
     Очень важно вовремя оформить ссуду. Предупредите своего финансиста, что вы покупаете конфискованный дом, и пакет документов должен быть оформлен
за четыре дня до процедуры закрытия сделки. Делается это потому, что большинство банков находятся в других штатах, и им необходимо время на
ознакомление с документами и их подписанием.

продолжение интервью с адвокатом Эльвирой Маленькой

Хочу напомнить нашим читателям, что предыдущее интервью с real estate attorney Эльвирой Маленькой было посвящено необходимости покупки страхового полиса, защищающего ваши права на владения недвижимостью.        
После публикации этого материала в редакцию поступило несколько вопросов, которые по просьбе читателей я хочу задать Эльвире.

«При оформлении сделки, связанной с покупкой и продажей недвижимости, все адвокаты делают тщательную проверку титула. Зачем же покупателю тратить деньги на приобретение страхового полиса? По-моему, в Америке все любят перестраховаться».
                                                                                                                                                                                                                                                                     вопрос по телефону  от Геннадия, Duluth

-К сожалению, делопроизводители, работающие в земельном реестре (County Court House), опаздывают с регистрацией материальных претензий/долгов (liens) в среднем на 1-8 месяцев. Поэтому адвокат, проверяющий титул, может их не обнаружить, так как в момент проверки они ещё не были зарегистрированы.     Существует официальный термин "gap period",  который отражает эту проблему, а адвокат в этом случае не несет никакой ответственности, а вы остаетесь один на один с проблемным титулом на ваш дом. Покупка страховки против дефектов правового титула защитит и поможет  вам в этой конкретной ситуации и во многих других перечисленных в предыдущей статье.

Законодательная база “Real Estate”
интервью с Эльвирой Маленькой

- Эльвира, я по своему опыту работы в области покупки и продажи недвижимости, знаю, что у нас с вами непочатый край работы, множества тем и вопросов которые мы должны осветить в нашей рубрике. Учитывая важность и актуальность тем, с чего бы вы начали серию статей посвещенных законодательной базе Real Estate?

- Наиболее важный вопрос, который я хотела обсудить связан с необходимостью покупки страхового полиса, защищающего ваши права на владения недвижимостью или так называемой страховки против дефектов правового титула. Наличие страхового полиса гарантирует право на владение вашим домом.
Оно обеспечивает вас информацией о наличие прав других лиц на данную собсвенность(прав удержания имущества до уплаты задолжности и закладных на имущество), и обеспечивает защиту от непредвиденных претензий на право владения или иных прав на вашу собственность.
В результате оформления сделки, связанной с продажей или покупкой недвижимости, вы получаете титул на владения домом или передаете ваш титул покупателю. Для этого необходимо произвести тщательную проверку титула, чем непосредственно и занимается титульная компания и юрист, оформляющий покупку. В их обязанности входит проверка предыдущих домовладельцев, а точнее их документов на право владения собстенностью и оформления их передачи. Все изменения, связанные с продажей и покупкой собственности, учитывая смену домовладельцев, регистрируются в земельном реестре ( County Court House), поэтому проверить данные не представляет трудности. Следующий шаг-проверка титула на отсутствия долгов/претензий (Liens, Mechanical liens)
Предположим, предыдущий хозяин перекрыл крышу, но к моменту закрытия сделки еще не расплатился со строительной компанией или еще более худшая ситуация, не был удовлетворен работой строительной компании, поэтому уволил их без оплаты и нанял другую компанию.