Пандемия принесла на рынок недвижимости отдельный «вирус». Число желающих купить дом или участок на сегодняшний день значительно превышает количество доступных домов или участков. Едва ли не каждую неделю домовладельцы получают предложение продать их уютное гнёздышко прямо сейчас и по очень выгодной цене. Так что же делать: покупать, продавать или выжидать?

На многочисленные вопросы журнала «Русский город» отвечает Ольга Бриджес, риелтор The Ponce Realty Group.

– Ольга, похоже на то, что мы наблюдаем новый пузырь на рынке недвижимости.

– Из того, что я вижу сейчас и слышу от людей, давно работающих в этой сфере, можно сказать, что это всё-таки не пузырь. Можно предположить, что в тех штатах, куда сейчас активно переезжают (например, Джорджия, Южная Каролина), ситуация с недвижимостью не изменится, по крайней мере в течение полутора-двух лет. И рынок по-прежнему будет оставаться рынком продавцов и застройщиков, именно они диктуют условия. Что касается цен, то они, по-видимому, достигли своего максимума. Доступного жилья стало гораздо меньше. Ещё месяцев 6–8 назад можно было приобрести жильё как минимум на 50 тысяч дешевле.

– Покупателей сейчас намного больше, чем недвижимости на продажу. Значит, какой бы ни был объект, за него будут биться, предлагая более высокую цену?

– Объектов на вторичном рынке действительно немного, и агенты борются за них. Но застройщики вводят в эксплуатацию новую недвижимость (хотя и не совсем такую и не совсем по той цене, как нам хотелось бы). Новострой очень востребован, цены на новое и вторичное жильё почти сравнялись, и у людей уже нет необходимости делать ремонт после въезда в купленный дом.

– Получается, что для продажи сейчас отличный момент?

– Надо всегда рассматривать ситуацию с точки зрения необходимости, насколько продажа нужна и важна. Если есть второе жильё, то можно хорошо заработать на продаже и выгодно вложить полученные средства. Но если жильё единственное и, допустим, есть необходимость увеличить его размер, то при установившихся высоких ценах вы сегодня заработаете на продаже своего дома, а завтра потеряете на покупке другого. То есть в целом всё зависит от того, какие у вас планы, чтобы не получилось так, что вам негде жить после продажи. Сейчас одна семья моих клиентов заключила договор с компанией-застройщиком на строительство нового дома и в связи с этим должна продать свой. И если бы они заключили этот договор на полгода раньше и зафиксировали цену (основная масса застройщиков фиксирует цену при подписании контракта), то заработали бы и на продаже своего дома, и на разнице с сегодняшней стоимостью строящегося.

– Насколько более высокую цену по сравнению с запрашиваемой готовы давать покупатели сегодня?

– Если это дом с большим участком, пусть даже сам по себе небольшой, но в хорошем состоянии, то за него будут «драться» (дело в том, что строящееся жильё в основном идёт с очень маленьким количеством земли, всего 0,17–0,2 акра). В течение первого же дня, когда дом с хорошим участком выходит на рынок, он сразу набирает 45–50 просмотров. У нас доходило до пятнадцати предложений за один дом. Сейчас ситуация понемногу меняется, но всё равно предложение на хороший дом будет не единственным (multiple offer). Покупатель переплачивает до 30 тысяч, зачастую даже отказываясь от инспекции и оценки и покупая дом как есть (as is). Был случай, когда покупатель дал на 120 тысяч больше, чем просил продавец, только чтобы заполучить дом.

– Может, хотя бы со стороны ипотеки для покупателей есть какие-то преимущества? Например, низкие проценты.

– Проценты сейчас, действительно, довольно низкие, хотя прогнозируется их рост. В любом случае, руководствоваться нужно вашей конкретной ситуацией – насколько срочно вам нужно покупать. Например, ещё одни мои клиенты, которые не смогли из-за нескольких факторов получить более низкий процент (получили 4,125 %), всё равно оказались в более выгодной ситуации, чем если бы они продолжали арендовать жильё, что они делали в течение предыдущих 12 лет.

– То есть платить за своё всегда лучше?

– Безусловно, лучше. Но я снова буду сводить к тому, что каждая ситуация индивидуальна. Если вы не покупаете дворец при том, что доход у вас лишь на дом в 250–200 тысяч, тогда это выгодно; но если вы превосходите свои возможности и с трудом оплачиваете ипотеку, то это уже проблематично. Надо всегда оценивать свои возможности.

– Если нужно купить недвижимость именно сейчас, что ещё вы можете посоветовать? Действовать очень быстро?

– Многие покупатели совершают одну и ту же ошибку: не обращаются по вопросу ипотеки заранее (если речь идёт о покупке с помощью ипотечных средств). Они ждут, когда появится непосредственно тот самый «идеальный дом». Но это часто случается на выходных, когда невозможно дозвониться и получить одобрение от банка на ипотеку. И люди теряют свой дом мечты, потому что не имели предварительного одобрения (pre-approval) заранее. Многие боятся, что при попытке его получить они ухудшают свою кредитную историю, но это достаточно распространённое заблуждение. Грамотный специалист сможет увидеть вашу финансовую ситуацию, как на рентгене, и дать совет, как улучшить кредитную историю – иногда достаточно выплатить долг по одной карточке, и кредитный балл повысится на 15–20 пунктов. То есть к покупке дома надо начинать готовиться сразу, как только возникла мысль о покупке. Ни агенты, ни финансисты не берут плату за консультацию, поэтому не надо стесняться обращаться к ним.

Иногда бывают случаи, что и письмо с одобрением от банка не помогает. Особенно это касается больших финансовых компаний, работающих онлайн. Покупатель может заключить контракт, будет готовиться к переезду, а при проверке документов выяснится, что он не проходит. Это не лучший вариант развития событий, как для покупателя, так и для продавца. Поэтому я всегда рекомендую обратиться к финансисту, с которым сотрудничаю и которому доверяю. Лучше ещё раз всё проверить.

– На ваш взгляд, правильная ли сложилась практика, что объект выставляется на продажу, а уже потом делается проверка собственности (title search)? Ведь могут выясниться обстоятельства, из-за которых сделка вообще не состоится.

– В целом я согласна, что лучше всё делать заблаговременно. Но, как всегда, есть нюансы и многое зависит от компании, которая будет делать title search. Приведу пример ещё одного моего клиента. Выяснилось, что его существующая страховка права собственности (title insurance) не покрывала важный момент – обнаружение старых долгов; когда мы начали продавать этот дом, то именно это и обнаружилось: был непогашенный или незарегистрированный долг по ипотеке от давних собственников. Юристы, которые делали предыдущую проверку собственности, почему-то упустили этот момент. Мы сделали всё, что возможно, но в итоге сделка состоялась не через 30 дней, а черед два с половиной месяца. При этом хорошо, что и продавец, и покупатель могли ждать так долго без спешки, но всё же уверенности в том, что сделка состоится, не было ни у кого (к счастью, нам удалось найти недостающее звено).

И, возвращаясь к вашему вопросу – стопроцентной уверенности в любом случае не будет. Да, продавец теоретически может заранее сделать все инспекции, но сейчас не тот рынок. Это рынок продавцов, а они не хотят тратить лишние деньги, и настаивать в данной ситуации бесполезно. Готовиться к продаже или покупке можно и нужно, но гарантии всё же не будет.

– Но как быть покупателю: если он потратил деньги и время на инспекции, а сделка не состоялась? Никто эти деньги не вернёт?

– Скорее всего, нет. Инспекция, как и оценка, в большинстве случаев является ответственностью покупателя, и их стоимость не возмещается. Но лучше потерять деньги за инспекцию, чем купить дом в таком состоянии, что в ремонт придётся вложить гораздо больше. Так вы защищаете себя от более значительных потерь.

– Нам привычна ситуация, когда продавца представляет один агент, а покупателя второй. Но бывает и по-другому...

– В некоторых штатах один и тот же агент может представлять и продавца, и покупателя. Но, сами понимаете, адекватно представить интересы и того, и другого достаточно сложно. Я стараюсь таких ситуаций избегать. Покупателю лучше иметь своего агента (при условии, что это хороший агент и он будет достойно защищать его интересы). Многие переживают по поводу того, что это стоит денег, но зачастую снизить цену на размер агентского вознаграждения не получится – как, например, в случае с новым строительством. Застройщик не снизит цену, даже принимая во внимание отсутствие агента. Кроме того, работая без агента и не зная всех нюансов, можно усложнить жизнь всем, кто вовлечён в сделку.

– Но изучать договор надо в любом случае, работая с агентом или без него, правда?

– Полностью читают договор буквально единицы. Конечно, надо учесть, что я работаю в основном с русскоговорящими и что языковой барьер может им мешать в понимании всей терминологии. Однако очень важно разобраться в том, что написано в договоре, включая напечатанное мелким шрифтом. Но, опять же, если это договор со строительной компанией, то внести в него изменения не получится, поскольку компании строят в больших объёмах. Никогда не надо стесняться задавать агенту вопросы: обязанность агента – максимально всё объяснить.

– А существует ли такая страховка, которая бы защищала покупателя на тот случай, если «вылезут» недостатки после покупки?

– Существует страховка home warranty, если жильё покупается на вторичном рынке. Она доступная по стоимости и покрывает находящиеся в доме системы и технику. Было время, когда можно было просить продавца оплатить эту страховку, но сейчас, как уже было сказано, не тот момент. При строительстве нового дома есть гарантия застройщика: на технику гарантия составляет 1–3 года; на всё, что за стенами (проводка, трубы) – обычно 2–3 года; на каркас дома – 8–10 лет.

Чтобы оградить себя от неприятных сюрпризов непосредственно перед покупкой, нужно обязательно посетить объект ещё раз уже в день сделки, прямо перед ней. Покупатель имеет на это полное право. Если проводилась инспекция и были замечания с последующим устранением неполадок, то хорошо бы вторично послать инспектора на осмотр, все ли неполадки действительны были устранены.

– Действует ли ещё мораторий на выселение тех собственников, которые не могут платить ипотеку?

– Да, в связи с пандемией продолжает действовать этот мораторий, то есть в случае пропуска платежей по ипотеке человека вс равно не выселят. Но это всё же не «бесплатный сыр», и если вы не платите ипотеку, а вместо этого тратите деньги на дорогой отдых или ещё что-то дорогостоящее, то это уже практически шутки с законом.

– Ещё можно заметить забавный момент: многие продавцы даже не беспокоятся об элементарной уборке комнат перед тем, как сделать фотографии для продажи дома. Неужели для них это не важно?

– Многие действительно не осознают, насколько сильно это влияет на конечную цифру – на стоимость. На фотографиях можно увидеть и грязные носки, и разбросанное нижнее бельё... Первое впечатление, а значит, и количество предложений, формируют именно фотографии, поэтому продавцам не стоит лениться. Конечно, бывают ситуации, когда не до уборки, но порядок и косметический ремонт напрямую влияют на результат. В более дорогостоящих вариантах хорошо бы сделать staging – создать красивую обстановку внутри. Это произведёт впечатление и положительно отразится на результате.

– Ольга, спасибо за действительно ценную информацию! За что вы больше всего любите свою работу?

– Эта работа всегда чему-то учит. Мне интересно учиться, и эта сфера даёт такую возможность: каждая сделка уникальна, вся недвижимость очень разная и все клиенты очень разные. Полученный опыт в любом случае окупается, независимо от того, сколько ты заработал. Когда я только начинала, в первые полгода у меня не было ни одной сделки, и я очень благодарна первой клиентке, которая нашла меня через интернет. Заработала я тогда целых 700 долларов, из которых 300 проездила на бензин (смеётся). Для меня комиссионные – это вторично, на первом месте всегда люди. Главное – не подвести клиента, потому что для него это серьёзное финансовое вложение. Кто-то покупает свой первый в жизни собственный дом, и это очень ответственно. Ты понимаешь, что являешься для клиента «соломинкой», за которую он держится, и связующим звеном между ним и его новой жизнью в собственном доме. И когда в твоих силах помочь людям – это не измерить никакими деньгами.

Обратиться за консультацией к Ольге Бриджес можно по телефону:

(864) 884-3333