"Панама-Сити - это экономика, которая вот-вот "вырвется наружу", - говорит Стив Кохрейн, главный региональный экономист компании Moody's Economy.com. У вас ещё есть шанс стать обладателем вполне комфортного жилья в этой части Флориды по доступной цене. Это идеальная возможность совместить приятное с полезным: получить удовольствие от отдыха на море, защитив от инфляции и приумножив накопленные средства. На некоторые вопросы о приобретении квартиры или дома в районе Панама-Сити читателям журнала отвечают эксперты рынка недвижимости в этом регионе:

Светлана Каспарян и Марина Григорян, агенты по недвижимости компании «Coldwell Banker United, Realtors».

Во Флориду многих влечет солнечная погода — её не зря называют "солнечным штатом". Что бы вы могли рассказать о климатических условиях и расположении Флориды и Панама-Сити/Панама-Сити Бич в частности?

Светлана Каспарян:

- Название "солнечный штат" отражает экономическую ценность климата Флориды, который жители штата считают "важнейшим природным ресурсом". Большая часть полуострова имеет влажный субтропический климат. Именно климат ежегодно привлекает в штат миллионы туристов и новых граждан – тех, кто любит тепло и вечнозелёные пальмы. Особенно много гостей штата приезжает во Флориду зимой. Не исключение и Панама-Сити с его почти идеальным климатом: средняя температура летом: +30°C, а зимой: +15+18°C.  Летом, из-за свежих океанских бризов, совсем нежарко. Здесь тепло, как в Майами, но есть "передышка" от жары - зимой. Это прекрасное время года в регионе для прогулок по набережной или чтения любимой книги в аэрарии.

Марина Григорян:

- Основная достопримечательность Панама-Сити Бич — практически круглый год тёплая вода Мексиканского залива и широкий песчаный белый пляж протяжённостью 27 миль. Панама-Сити Бич пляж отхватил пятое место среди всех пляжей мира в 1995, а в 2000 — четвёртое среди пляжей Америки. Прозрачные зелёные воды Мексиканского залива дали этому побережью название Коста Эсмеральда (Изумрудный берег), а ослепительно белоснежный песок состоит из мельчайших кристаллов кварца, привезённых с гор Аппалачи.

Куда, как не в Панама-Сити, лучше всего ехать к тёплому морю и белому пляжу из Атланты? Представьте себе великолепные виды залива. Ваш сон уходит каждое утро под звуки волн у берега. Вы просыпаетесь и видите восход солнца с востока, а засыпаете, любуясь роскошным закатом. Возможность насладиться живописным пляжем! Доступ к Мексиканскому заливу - на вашем пороге!

Особенности инфраструктуры города всегда интересуют потенциальных покупателей недвижимости. Что бы вы могли рассказать по этому поводу в отношении Панама-Сити?

Марина Григорян:

- Высокий уровень качества жизни в Панама-Сити формирует очень благоприятную среду для проживания людей с различными вкусами и стилями жизни. Инфраструктура города хорошо развита. Основным видом общественного транспорта являются трамваи - The Bay Town Trolley. Их маршруты включают направления к главным торговым центрам, медицинским учреждениям и больницам, а также к Панама-Сити Бич. Для улучшения движения в городе возведён новый мост Hathaway Bridge.

В Панама-Сити построен новый международный аэропорт - the Northwest Florida Beaches International Airport (ECP). Перевозки осуществляются авиалиниями Southwest и Delta. Southwest предоставляет прямые рейсы до Балтимора, Хьюстона, Нэшвиля и Орландо. Delta -  до Атланты и Мемфиса. Имеются две базы для гидросамолётов: Bay Seaplanes Base и Grand Lagoon. Для любителей вертолётов, Панама-Сити располагает 7 вертолётными площадками.

В нашем городе имеется порт - Port Panama City. Это относительно молодой порт, основанный в 1967.

Район Панама-Сити - Бэй Каунти имеет большие запасы пресной воды, что немаловажно.

Светлана Каспарян:

- Наиболее доминирующим фактором привлекательности района Panama City - Bay County является образование. Здесь большое количество школ, колледжей и университетов. Хорошо развита система государственных и частных школ, а также имеются чартерные школы. Все образовательные учреждения полностью аккредитованы Отделом образования штата Флорида и Южной ассоциацией колледжей и школ.

В нашем городе имеются два наиболее крупным медицинских центра: Bay Medical Center на 353 кровати, где работают более 300 врачей разных специальностей и обслуживающий персонал в составе 1600 работников, и Gulf Coast Medical Center, который включает в себя, помимо других отделений, гинекологическое, родильное и хирургическое отделения, а также детский центр.

В Панама-Сити находятся отделения таких крупных банков, как Wells Fargo Bank, SunTrust Bank и Centennial Bank.

Считается, что стоимость жизни здесь достаточно низкая, и покупка и содержание дома также обходятся недорого. Это так?

Марина Григорян:

- В целом, это действительно так. Цены на недвижимость и её обслуживание значительно ниже, чем, например, в Майами. Одна из причин - более дешёвая рабочая сила. Тем не менее, необходимо помнить, что цены будут варьироваться в зависимости от местоположения, типа и качества жилья: отдельно стоящий дом, таунхауз, кондоминиум; старое или новое жильё; на побережье или далеко от него, и т.д. Также, очень часто часть расходов на обслуживание дома и квартиры уже включена в стоимость самого жилья, например, при покупке кондоминиума.

Каковы, на ваш взгляд, преимущества Панама-Сити по сравнению, например, с Майами?

Светлана Каспарян:

-  Прежде всего, наши пляжи и само побережье намного красивее и привлекательнее. Здесь царит атмосфера уютного семейного города, где не устаёшь от шума и суеты. Прекрасное место для проживания с семьёй и детьми. Нет таких пробок, как в Майами. Нас можно сравнить с Карибами. Здесь есть всё, чтобы почувствовать себя счастливым: бархатные пляжи, тёплая прозрачность изумрудных волн, красота природы, от которой просто захватывает дух. В общем - это мечта, которая может стать явью...

Расскажите, пожалуйста, что интересного в Панама-Сити для детей?

Марина Григорян:

- Целых два гигантских лабиринта, бассейн со скатами, которых можно потрогать, перевёрнутый дом WonderWorks, поля для мини-гольфа, павильон бабочек в Pier Park, дельфинарий, где можно полюбоваться морскими животными и прогуляться по небольшому парку среди розовых фламинго - только незначительная часть аттракционов для детей в нашем городе!

Чем может порадовать Панама-Сити любителей различных видов спорта и приключений?

Марина Григорян:

- Панама-Сити Бич - популярное место любителей рэк-дайвинга (wreck diving).
Для снорклинга и традиционного скуба дайвинга очень хорошо подойдёт St. Andrews State Park, названный доктором Бич (Dr. Beach) самым лучшим пляжем в Америке, с его богатым подводным миром, который можно наблюдать на небольшой глубине. Camp Helen State Park - ещё одна не очень хорошо известная "жемчужина" Панама-Сити с её нетронутыми цивилизацией пляжами, дюнами и дубовыми лесами. В Панама-Сити есть 4 основных пирса для рыбной ловли.

Светлана Каспарян:

- Вы также можете покататься на лодке-банан или отправиться в круиз, чтобы посмотреть великолепный заход солнца или резвящихся дельфинов. Свободным, как ветер, можно почувствовать себя, рассекая по заливу на водном мотоцикле. Также популярны пэддл-бординг, кайт-серфинг и парасейлинг. Ни с чем несравнимы занятия йогой на берегу залива! Для любителей гольфа Панама-Сити предлагает различные поля для гольфа, окружённые небольшими водоёмами, соснами и цветущими магнолиями. В общем, возможности есть для всех и каждого: начинающих и профессионалов, любителей экстрима и предпочитающих спокойный отдых.  

Насколько разнообразна культурная жизнь Панама-Сити: куда можно сходить, и что посмотреть?

Светлана Каспарян:

- Среди самых интересных мест - Ботанический сад и зоопарк ZooWorld, Водный парк Shipwreck Island, морской парк Gulf World, музеи Ripley's Believe It or Not и Man in the Sea Museum - музей дайвинга. Aaron Bessant Park - новый парк в Панама-Сити, центром которого является амфитеатр, где проводятся концерты известных мировых музыкантов, а также местных артистов - всё это всего лишь в нескольких шагах от пляжа! В центре города находится исторический театр the Martin Theatre. Центр Изобразительного искусства The Visual Arts Center ежегодно проводит 12 выставок. Так, недавно центр устраивал экспозицию старинных русских икон.

Марина Григорян:

- Мировая столица весенних каникул - так еще скромно именуют наш город. Более 100 тысяч молодых людей посещают этот курорт в течении марта-апреля ежегодно! Любители ночной жизни непременно влюбятся в этот город, ведь тут находится самый большой клуб США LA VELA, в котором есть несколько комнат с разным оформлением и музыкой. А в центре клуба расположен огромный бассейн для проведения вечеринок в купальниках. В нашем городе периодически организуются различные фестивали, например, фестиваль омаров, музыки в стиле кантри или фестиваль пиратов. Также проводятся триатлон и неделя байкеров. Любителям шоппинга можно посоветовать Panama City Mall и Pier Park.

Существует мнение, что во Флориде всё моментально покрывается плесенью из-за высокой влажности и тропического климата. Так ли это? Какие меры предпринимаются строительными компаниями по предупреждению таких образований в Панама-Сити?

Светлана Каспарян:

- Прежде всего, не надо бояться плесени. Строительные компании предпринимают ряд мер по предупреждению образования плесени, например, используется специальная краска и строительные материалы, устойчивые к плесени. На 100% это явление предотвратить нельзя, но нужно учиться налаживать свой быт так, чтобы поддержать здоровье и экологическое благополучие: регулярно промывать и чистить фильтры кондиционеров, проводить постоянную уборку жилого помещения и чистку ковров и диванов, особенно из дерева и кожи, проветривать помещение, делать проверку на наличие течи в крыше, ванной комнате и т.д., чтобы не допускать сырость. При покупке недвижимости можно провести дополнительную инспекцию (особенно, если продавцом является банк) для определения наличия и уровня плесени и возможности её устранения (mould assessment and remediation).

А как обстоит ситуация с насекомыми: часто - это бич городов, находящихся в тропическом климате? Налажен ли контроль по дезинфекции жилых помещений?
Марина Григорян:

- Как и в других регионах, количество и наличие насекомых варьируется сезонно. В Панама-Сити, особенно в кондоминиумах, постоянно проводится дезинфекция в отношении насекомых (pest control). Регулярно ведётся обработка земли против термитов. Главное здесь - рутинный контроль!

Каков риск сдачи жилья в наём: получение месячной оплаты-ренты вовремя, порча мебели, и т.д.?

Светлана Каспарян:

- Безусловно, всегда есть риск, что какой-то квартиросъёмщик откажется платить, а студенты могут поломать мебель. Но есть ряд определённых мер, при выполнении которых риск можно свести к минимуму. Например, необходимо всегда брать депозит перед сдачей жилья внаём, устанавливать и соблюдать определённые ограничения по возрасту (нельзя снимать квартиру до 21 года), можно взять информацию по действующей кредитной карте и т д.

Марина Григорян:
- Если владелец сдаваемого дома или квартиры постоянно находится в другом городе или штате, то лучше всего нанять управляющую компанию, которая будет следить за тем, чтобы оплата за жильё (the rent) осуществлялась вовремя, а также оказывать другие дополнительные услуги в отношении поддержания дома или квартиры в порядке. Обычно цены варьируются, но в среднем управляющие компании получают 25% от дохода. Мы с удовольствием поможем вам выбрать наиболее подходящую компанию. В дальнейшем, когда у вас появятся постоянные клиенты-квартиросъёмщики, и за плечами будет большой опыт сдачи жилья в наём, можно будет обойтись и без услуг управляющей компании.

Как обстоит дело с налогами на землю? Высокие или низкие? Каков процент роста налогов?

Светлана Каспарян:

- Если дом или квартира являются вашим постоянным законным местом проживания (т.е. вы попадаете под программу homstead exemption), то ваш налог не поднимается более, чем на 3% в год. Если недвижимость используется для получения дохода от её сдачи, налог будет меняться в зависимости от рыночной цены этой недвижимости, которая устанавливается соответствующими специалистами ежегодно. В этом случае, рост или снижение налога напрямую зависит от рыночной стоимости данной недвижимости. Например, в текущем году рост цен в целом составил около 5%. Соответственно, налог будет увеличен, но незначительно. В общем, налоги в Панама-Сити ниже, чем в городах других штатов.

Что можно сказать потенциальным инвесторам: способна ли инвестиция в недвижимость Панама-Сити приносить прибыль от сдачи в аренду, особенно в первые два года?

Марина Григорян:

- Всё зависит от местоположения недвижимости, на каких условиях вы её купили, и как агрессивно вы её сдаёте (постоянно или только два раза в год). Недвижимость на заливе сдаётся очень хорошо, однако стоит заметить, что Панама-Сити Бич - не круглогодичный курорт: 4 месяца - 100%-ая занятость, 2 месяца - 60%, а остальные месяцы - в основном долговременная сдача жилья по другим расценкам. Хотелось бы упомянуть канадцев, которые приезжают сюда зимой. Это отличные кандидаты для сдачи им жилья в наём.  Новостройки, построенные с 2004, могут приносить доход от $18 тысяч в год (гросс) за однокомнатную квартиру и от $30 тысяч (гросс) за двухкомнатную.

Каковы текущие цены на недвижимость в Панама-Сити?

Марина Григорян:

- $200 тысяч - самый покупаемый ценовой сегмент. В среднем, цены таковы: $120+ тысяч за однокомнатную квартиру, $180 - $200+  за двухкомнатную квартиру - в зависимости от комплекса, местоположения и предлагаемых дополнительных услуг.

Какие районы Панама-Сити вы порекомендуете?

Светлана Каспарян:

- Конечно, Панама-Сити Бич, особенно по направлению Дестина. Розмари Бич, Лагуна Бич On The Gulf of Mexico и Palmeto Trace. Хорошей инвестицией будут комплексы на первой линии океана, построенные после 2005: Grand Panama, Majestic Beach Towers, The Shores of Panama, Splash Resort Condo и другие. Каждый комплекс по-своему хорош: какой-то ориентирован на детей и семью, другой больше подойдёт для бизнеса. Панам-Сити Бич предлагает широкий выбор на любой вкус.

На что нужно обращать внимание при покупке недвижимости в районе Панама-Сити?

Светлана Каспарян:

- В основном, на местоположение, жилищный комитет (HOA), ход и результаты инспекции, наличие и уровень плесени (по результатам тестов на плесень).

Как обстоят дела с финансированием жилья в районе Панама-Сити?

Марина Григорян:
- Если говорить о финансировании кондоминиума, то 30% - самое популярное финансирование. Homepath финансирование с10%-ой предоплатой  - для инвесторов, но это осуществляется через особый тип финансирования фенимей (Fannie Mae). Необходимо иметь в виду, что не все кондоминиумы будут финансироваться - всё зависит от бюджета и состояния жилищного комитета (HOA). Получить финансирование отдельно стоящего дома (detached house) или блокированного дома (townhouse) гораздо проще, часто с более привлекательными условиями финансирования...На наш взгляд, инвестиция в недвижимость в Панама-Сити Бич принесёт больший доход, чем если вы положите ту же сумму на накопительный счёт (savings account).

Многие жилые комплексы на побережьях имеют паркинги с обслуживающим персоналом, консьержем, прекрасно оборудованные спортзалы и ухоженные садики. Всё это выглядит очень заманчиво, однако не стоит забывать о том, что за всё придется платить вместе с остальными жильцами. Какова средняя стоимость таких услуг? А в сравнении с Майами?

Светлана Каспарян:

- Так называемый association fee зависит от комплекса и размера вашего  кондоминиума. В среднем, месячная оплата составляет $300- $500. Это - намного дешевле, чем, например, в Майами. Обычно, в эту сумму входит оплата воды, кабеля, все услуги комплекса (бассейн, спортивные залы и т.д.), интернет, Wi-Fi.

Часто советуют проверять, в каком состоянии находятся счета жилого комплекса. Даже у высококлассных комплексов у жилищных комитетов (HOA) могут быть перерасходы средств, исчисляемые миллионами долларов, а единственный источник покрытия расходов в таких случаях — это жильцы. Что вы можете подсказать в таких случаях?

Марина Григорян:

- Да, действительно, если по какой-то причине HOA не следило за расходами, или вдруг потекла крыша и т.д., тогда помимо предварительно обусловленных месячных выплат, будет добавлена часть от общего долга  или расходов, понесённых жилищным комитетом при устранении неполадок - от этого никак нельзя отказаться.  Подписывая документы на покупку кондоминиума в таком доме, вы фактически соглашаетесь на эту дополнительную оплату. Как же этого избежать и не попасть в таку финансовую ловушку? При покупке кондоминиума есть специальные формы, с которыми можно ознакомиться: Condominium Covenants and Restrictions, состояние бюджета HOA, наиболее часто задаваемые вопросы и ответы на них при покупке кондоминиума. Имейте в виду, что в любое время under contract, в течение 3 дней можно отказаться от покупки кондоминиума на основании результатов проверки этих документов. Разобраться в них вам помогут агенты по недвижимости. Мы всегда сами связываемся с HOA и всё проверяем, так как это довольно трудоёмкий и запутанный процесс.

Как видно, консультация и услуги опытных и надежных риэлторов просто необходимы для осуществления операций с недвижимостью.  По любым вопросам, касающимся сделок с недвижимостью в Панама-Сити, вы можете обратиться к Светлане Каспарян и Марине Григорян, и они с удовольствием ответят на все, интересующие вас вопросы, и окажут помощь при покупке, продаже или сдачи недвижимости в наём.